집값은 폭락하는데, 집값 상승이 인플레 원인이다?

앞뒤 안맞는 美주택지수, QE3 불가능한 이유를 설명해준다

[아시아경제 김영식 기자] 주택가격은 계속 내려가는데 물가상승의 원인으로 주택가격 상승세가 꼽히는 기현상이 미국에서 벌어지고 있다.

올해 1분기 케이스-쉴러 20개 대도시주택가격지수는 연율 4.2% 하락했다. 하지만 15일 노동부가 발표한 5월 소비자물가지수(CPI)에서 주택가격은 지난해 12월부터 5월까지 6개월간 연율 1.4% 오른 것으로 나타났다. 이는 지난 11월까지 6개월 동안 0.8% 오른 것에 비해 확실히 상승폭이 커진 것이다.

파이낸셜타임스(FT)는 16일 경제통계에서는 이같은 얄궂은 일이 종종 일어난다면서 불일치 현상의 원인은 바로 미국 주택시장을 파괴한 주범 ‘압류’가 물가상승을 간접적으로 부추겼기 때문이라고 설명했다. 이것이 향후 몇 개월간 미국 인플레이션추세와 연방준비제도(FRB)의 통화정책 향방을 가늠하게 해 준다는 것이다.

2008년 금융위기를 촉발한 서브프라임모기지 붕괴사태 이후 대형은행들과 모기지업체들의 주택 압류가 계속 늘면서 집을 잃은 사람들이 임대주택으로 몰렸다. 그러나 임대주택은 공급량에서 한계가 있기 마련. 임대수요가 급증하면서 전미주택건설업협회(NAHB) 임대주택시세 체감지수는 5년간 최고치로 올랐고 대형 아파트 실소유자들의 임대 건수는 2~3% 증가한 것으로 나타났다.

그런데 노동부의 CPI 산정에는 실제 임대계약이 성립되어 임차인이 입주한 주택 외에도 실소유자가 임대를 내놓은 주택의 잠재적 시세까지 포함된다. 임대가격은 CPI 산정의 30%를 차지하기 때문에 인플레이션 지표에 상당한 영향을 미칠 수밖에 없다는 것이다. 골드만삭스는 근원 CPI지수 상승률에서 주택가격이 차지하는 비중이 1년 전에 비해 60%로 커졌다고 진단했다.

사람들이 매달 주택을 팔고 사는 것이 아니기에 주택가격을 반영하는 것은 물가상승률을 실제 사람들이 체감하는 것보다 더 유동적으로 만든다. 그 대신 임대가격을 반영하면 주택시장이 버블로 급격하게 팽창할 때에도 물가상승률이 상대적으로 가파르게 오르지 않았으며 반대로 버블이 꺼지면서 주택시장이 무너질 때에도 물가상승률이 더디게 하락한 것을 설명할 수 있다는 것이다.

1983년까지 미 노동부는 통계조사에 주택가격을 반영했지만 이후부터는 임대가격을 반영하고 있다.

캐피털이코노믹스는 미국 임대주택 시장이 연간 2~4% 성장세를 보이면서 향후 5년간 전체 주택시장 분야 중 가장 호황을 보일 것으로 예상했다. 이는 근원 CPI 상승률이 지속적인 상승세를 보일 것이라는 의미다.

식품·에너지를 제외한 5월 근원 CPI 상승률은 0.3%를 기록했다. 이는 전문가 예상치 0.2%를 웃돈 것으로 2008년 7월 이래 최대 상승폭이다. 근원 CPI가 오른다면 FRB의 향후 통화정책 역시 2차 양적완화(QE2) 이후 경기 추가부양을 실시하지 않는 쪽으로 기운다. 지표의 불일치가 바로 3차 양적완화(QE3)는 왜 불가능한지를 설명해주는 원인이 되고 있는 것이다.

김영식 기자 grad@