[부동산은 처음이라]전세 보증금 지키는 보험이 있다고?

2월부터 임대인 동의요건 없이 절차 간소화
보증금 한도 역시 상향해 기존 문제점 개선

[아시아경제 김현정 기자] 10여년 기자생활을 했지만 부동산은 처음입니다. 이제껏 집에 관해서는 대한민국 성인 평균 지식 미만이었음을 자신(?)합니다. 누구에게나 '첫 부동산'이 있습니다. 샀든 빌렸든 말이죠. '부동산은 처음이라'를 통해 투자전략이나 전망은 제시하지 못합니다. 저도 잘 모르거든요. 대신 부동산에 대해 처음 알아 갈 때 도움이 될 수 있는 내용들로 시리즈를 채우겠습니다. 문의 메일도 환영합니다.

최근 수도권 지역에 아파트 입주 물량이 집중되면서 임대차시장에 '역전세난' 우려가 높아지고 있다. 그러면서 주목받고 있는 것이 바로 '전세보증보험'이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금반환보증 가입금액은 지난달 1조6068억원을 기록해 3개월 연속으로 1조원을 웃돌았다. 누적 가입금액을 기준으로는 5조6911억원(2만6003건)으로, 2016년 연간 가입금액(5조1716억원)을 이미 넘어섰다.

지난 2010년, 전세가격과 주택가격이 동반하락하면서 심각한 역전세난이 나타난 바 있다. 인천 영종하늘도시나 송도국제도시, 경기 용인시, 화성 동탄신도시 등에서 불 꺼진 아파트를 어렵지 않게 볼 수 있었다.

결국 이 지역 일부 임차인들은 전세계약 만료로 이사를 가야하는 상황에서 새로운 임차인이 나타나지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 사태가 발생했다. 임대인이 은행에서 대출을 받아 전세금을 돌려주려했지만 주택가격도 폭락한 탓에 기존 전세금 수준으로 대출금이 나오지 못했다. 결국 집이 경매에 넘어가 임차인이 피해를 보는 경우가 다반사였다. 이런 경우를 대비하고 임차인을 보호하기 위해 마련된 제도가 바로 '전세보증금반환보증'이다. 집주인이 보증금 반환을 거부하거나 앞선 사례처럼 집값 하락 등을 이유로 전세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 보증금을 내주는 상품이다.

그러나 이 제도가 현실적으로 활용된 사례는 많지 않다. 그간 임대인의 동의가 있어야만 가입이 가능했기 때문이다. 임대인 입장에서는 득이 될 것이 없는 이 상품에 가입하는 것을 꺼렸다.

HUG에서 집주인에게 '채권양도확인'을 요청하는 전화를 하는 식으로 동의 절차는 비교적 간단했지만, 집주인들은 응답에 불응하거나 반대의사를 내비춰 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하게 했다. '보증'이라는 단어가 마치 자신(임대인)에게 향후 해가 될 것처럼 비춰졌기 때문입니다. 그간 '보증'은 '절대 서지 말아야 할 것'이라는 부정적인 인식이 강했던 영향이 크다.

HUG는 이러한 한계를 개선하기 위해 지난 2월부터 임대인 동의요건을 없애고 임차인이 가입을 더욱 쉽게 할 수 있도록 했다.

그 동안에는 상품 가입을 위해 임차인의 전세금채권을 HUG가 양도받고 전세계약에 대한 임대인의 확인절차가 필요했다. 그러나 2월부터는 보증 가입신청 이후에 전세금채권을 양도받도록해 임대인의 동의여부와 무관하게 세입자의 보증가입이 가능하도록 개선했다. 또한 보증신청으로부터 가입까지 소요 되는 기간도 현행 10일에서 최대 1일로 대폭 감축시켰다. 임차인은 집 주인의 눈치를 보지 않고 자신의 보증금을 보호할 수 있게 됐다.

이와 함께 보증가입 대상 보증금 한도를 상향(수도권 5억→7억원, 지방 4억→5억원)해 더욱 많은 임차인들이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있도록 배려했다. 저소득, 신혼, 다자녀가구 등 사회배려계층에 대한 보증료 할인을 확대(30→40%)해 보증료 부담을 덜 수 있도록 했다.

보증료 할인 확대에 따라, 전세보증금이 2억원인 아파트 임대차 계약을 체결한 신혼부부는 기존보다 2000원을 더 할인 받아 월 1만3000원의 보증료를 부담하면 보증금을 안전하게 지키고 이사 걱정도 덜 수 있게 된다.

상대적으로 보증금 보호가 취약한 단독·다가구주택 임차인 보호를 강화하기 위해 단독·다가구 주택의 선순위 채권 한도를 현행 60%에서 80%로 완화했다. 선순위채권이란 주택에 걸린 근저당과 앞서 들어온 임차인 보증금을 합한 금액으로, 주택가격 10억원인 다가구주택에 근저당권 6억원이 있고 임차인들이 각각 1억원의 전세계약을 체결한 경우 현재로 서는 1명만 가입이 가능하나 선순위 채권 한도가 80%로 늘어나면 3명까지 보증에 가입할 수 있게 된다. 다만, 지나치게 부채가 많은 임차목적물의 보증가입을 제한하기 위해 근저당권 등 대출채무에 대한 한도는 60%로 유지된다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr