'비청약과열지역'이지만 조정대상지역…당국자도 헷갈리는 부동산 규제

남양주·하남·고양·동탄2 민간택지, 청약 규제 안 받지만 대출·세제 규제 적용

[아시아경제 박민규 기자] #'본 아파트는 수도권 내 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지에서 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택으로 주택공급에 관한 규칙 제54조에 따른 재당첨 제한을 적용받지 않고 기존 주택 당첨 여부와 관계없이 본 아파트 청약이 가능합니다.' 지난달 12일 분양한 남양주 금곡동 '금곡역 디에브스' 아파트 모집 공고에 명시된 내용이다. '비청약과열지역'이라고 하면 조정대상지역이 아닌 것으로 받아들이기 마련이지만 남양주는 공공택지와 민간택지가 모두 조정대상지역이다.

정부의 부동산 규제가 얽히고설키면서 비청약과열지역이지만 조정대상지역인 아이러니한 상황이 연출되고 있다. 실제 남양주 등의 민간택지 내 분양 아파트는 6개월 뒤 전매가 가능하고 재당첨 제한 등 청약 규제를 받지 않지만 대출 및 세제 규제는 다른 조정대상지역과 동일하게 적용된다.

15일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 도입 초기 공공택지와 민간택지로 구분해 적용하던 조정대상지역 규제가 2017년 11월부터 구분 없이 일괄 적용되면서 시장에 혼란을 낳고 있다.

주택법상 조정대상지역은 '과열지역'과 '위축지역'으로 구분돼 있지만 정부는 지금까지 위축지역을 조정대상지역으로 지정한 적이 없다. 즉 '과열지역=조정대상지역' 등식이 성립하는 것이다.

조정대상지역은 박근혜 정부 시절인 2016년 11·3 부동산 대책에서 처음 도입된 제도다. 도입 초기에는 기존 투기과열지구의 규제를 일부 따와 전매 제한 강화와 1순위 자격 및 재당첨 제한 등 청약 관련 규제만 적용했다.

당시 남양주와 하남·고양·동탄2는 공공택지에 한정해서 조정대상지역으로 지정했다. 이후 문재인 정부 들어 조정대상지역에 대출 및 세제 규제가 더해지면서 2017년 9월 국토부는 공공ㆍ민간택지 구분 없이 조정대상지역을 공고했다.

하지만 국토부는 6·19와 8·2 및 9·5 대책 등을 발표하면서 남양주 등의 민간택지를 조정대상지역으로 추가 지정한다고 명시적으로 밝힌 적은 없다.

국토부는 6·19 대책에서 조정대상지역에 대한 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 강화하고 잔금대출에 DTI 규제를 도입하면서 민간·공공택지 구분 없이 적용하도록 했다. 하지만 당시에도 남양주나 하남·고양 등의 민간택지는 조정대상지역이 아니었다.

이후 국토부는 8·2 대책을 발표하면서 조정대상지역을 민간·공공택지로 나누지 않고 일괄 표기했다. 그러나 이때도 여전히 남양주 등의 민간택지는 조정대상지역이 아니었다.

국토부는 8·2 대책 한달 뒤 후속조치인 9·5 대책을 발표하면서 조정대상지역 운용 근거를 주택법에 담기 위해 '기존 40개 조정대상지역을 조정대상지역 예정지로 지정'한다고 밝혔다. 다음날 국토부는 관보에 민간·공공택지 구분 없이 조정대상지역 예정지를 공고했다. 이 조정대상지역 예정지들은 개정된 주택법 시행일인 2017년 11월10일부터 그 지정 효력이 발생했다. 즉 남양주·하남·고양·동탄2의 민간택지는 2017년 11월10일부터 조정대상지역이 된 것이다. 해당 지역들은 조정대상지역이긴 하지만 제3지역으로 분류돼 청약 규제는 적용되지 않고 대출·세제 규제만 적용된다.

국토부 관계자는 "조정대상지역 도입 당시에는 청약조정대상지역이라고 해서 경기도 일부 지역은 공공택지에만 청약 규제를 적용했다"며 "하지만 주택가격 상승은 민간택지에도 똑같이 발생하고 있기 때문에 LTVㆍDTI 규제나 양도세 중과 등은 공공택지와 동일하게 적용하고 있다"고 설명했다.

문제는 이처럼 부동산 규제가 얽히고설키면서 당국자들도 헷갈려 할 만큼 복잡해졌다는 점이다. 실제 국토부 당국자들도 남양주 민간택지가 조정대상지역인지, 언제 조정대상지역에 포함됐는지 제대로 알지 못하고 있었다. 이와 관련해 국토부 관계자도 "(조정대상지역 규제의) 가시성이 불투명한 건 인정한다"고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr