[김현정의 부동산은 처음이라]엄습하는 깡통전세 공포…반환보증이면 다 해결될까

수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하만 가입 가능
소규모 매입형 법인 임대사업자가 내놓은 집은 가입 불가
대출 있다면 거부 가능성 있어…가입 시기도 점검해야

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다.

부동산시장에 '깡통전세' 적색등이 켜졌다. 세입자를 구하지 못한 집주인이 임대 만료 이후에도 전세 보증금을 제때 반환하지 못하는 사태가 재연되고 있다. 세입자들이 핵심 자산인 보증금을 떼이지 않으려면 '전세금반환보증'을 활용하면 된다. 그러나 보증 가입이 불가능하거나 보증 금액에 한계가 있는 경우도 있다는 점에서 제도의 사전 숙지가 중요하다.

전세금반환보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 것을 대비해 세입자가 드는 보험이다. 주택도시보증공사(HUG)가 운영하고 있다. 올해 상반기(1~6월) 가입자 수는 4만1507명이다. 이미 지난해 가입자 수(4만3918명)에 육박할 정도로 가입자가 늘었다. HUG에서 집주인을 대신해 세입자에게 전세금을 내준 사례만 상반기 142건이다. 지난해 33건의 4배에 이른다.

모든 세입자가 전세금반환보증에 가입할 수 있는 것은 아니다. 우선 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하의 주택만 가입이 가능하다. 기준 금액을 초과하면 가입이 불가능하다. 따라서 보증금을 낮추고 일부 월세로 돌리는 반전세 도입 등 계약변경을 고려해야 한다.

HUG는 소규모 매입형 법인 임대사업자가 주인인 주택도 전세보증금반환보증 가입을 받아들이지 않는다. 소규모 자본금으로 레버리지를 일으켜 사업을 하는 경우가 많아 부도의 위험이 높기 때문이라는 게 HUG 측 설명이다. 다만 일반 법인은 가입이 가능하다. 대규모 법인 임대사업자의 경우 유사 보증인 임대보증금보증에 의무적으로 가입해야 한다.

주택가격은 아파트의 경우 통상 KB시세를 기준으로 한다. 계약물건에 선순위채권이 있다면 주택가격의 60% 이내까지 가능하다. 예를 들어 10억원짜리 집을 5억원 대출받아 산 경우 보증 대상 주택이 될 수 있지만, 6억원 이상 대출을 받은 집이라면 가입이 어렵다. 선순위채권액과 보증금을 합한 금액이 주택가격을 넘어서도 안 된다.

세입자가 전세자금대출을 받은 경우라면 가입이 불가능할 수도 있다. 주택금융공사에서 취급하는 버팀목 전세자금대출 보증을 받아 은행권 대출을 받은 경우 과거에는 HUG가 전세금반환보증 가입을 거부했다. 공사 측이 대출보증서를 발급하면서 반환채권을 제3자에게 넘길 수 없도록 했기 때문이다. 그러나 최근에는 HUG와 공사 측 협약을 통해 해당 대출 보증 역시 가입이 가능하도록 했다. 또한 HUG의 자체 대출보증인 안심대출보증을 통해 대출받은 경우에도 가입이 가능하다.

가입 시기도 주의할 부분이다. 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 한다. 갱신은 만료 이전 1개월~갱신 전 계약서 상 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 한다. 통상 전세계약이 2년이라는 점을 고려하면 전입신고 후 1년이 지난 뒤에는 가입이 안 된다는 얘기다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr