"강남 집값 잡겠다" 재건축초과이익환수금 가속페달

서울 강남권 한 재건축 아파트

국토부, 이달 중 매뉴얼 배포…부담금 예상액 5월 통보
수요심리 억제 기대…전문가들 "일부지역 시세 영향"

[아시아경제 최동현 기자] 국토교통부와 서울시가 재건축초과이익환수제(재초환) 부과 실무 작업에 본격적으로 돌입했다. 무서운 기세로 뛰고 있는 강남 집값을 잡기 위해 '과세' 카드를 본격적으로 꺼내들어 수요 심리를 누르겠다는 취지에서다.

18일 정부에 따르면 국토부는 이달 중으로 '재건축 초과이익 환수제 업무처리지침 및 업무매뉴얼'을 배포할 예정이다. 이는 각 지자체 재건축 부담금 실무 담당자가 활용하는 일종의 편람이다. 국토부는 당초 올해 시행되는 재초환에 대비해 지난해 말까지 매뉴얼을 배포할 예정이었으나 의견수렴과 수정ㆍ보완 작업으로 일정이 늦춰지게 됐다. 국토부 관계자는 "지난해 말 각 지자체 실무진들을 불러 관련 내용을 교육했다"며 "매뉴얼은 늦어도 이달 중 배포할 계획"이라고 밝혔다.

사실 편람 없이도 재건축 부담금 예상액을 평가하고 산정하는 작업은 '재건축초과이익 환수에 관한 법률' 등을 근거로 진행할 수 있다. 하지만 현장 일선에선 6년의 긴 유예기간을 거쳐 다시 도입되는 제도라 지침서 없이 업무를 진행하기엔 다소 무리가 있다는 목소리도 일부 나왔다.

서울 한 구청의 실무 담당자는 "국토부에서 매뉴얼이 나와야 재초환 관련 업무를 진행할텐데 아직 받지 못했다"며 "정부에서 5월 중 부담금 예상액을 통지하겠다고 했으나 이와 관련해 아직 지시를 받은 것은 없다"고 말했다. 또 다른 구청 관계자 역시 "재초환 관련 업무총괄이 아직 정해지지 않았다"면서 "매뉴얼이 내려오길 기다리고 있는 상황"이라고 설명했다.

매뉴얼이 배포되면 본격 업무에 착수, 재초환이 적용되는 서울 재건축 단지의 가구별 부담금 규모 등도 드러나게 될 것으로 예상된다. 하지만 우선 각 사업장에서 사업시행인가 고시 후 3개월 이내 예정금액 산정자료를 제출하는 것이 먼저다. 구청은 자료를 받은 후 30일 내에 예정액을 통보하면 된다.

단지들은 지난해까지 재초환이 유예됐기에 사업시행인가를 받고도 구청에 부담금 산정자료를 내지 않았다. 이에 국토부는 이들 단지의 사업시행인가 고시일을 올해 1월3일로 맞추고 이 시점을 기준으로 3개월 내에 산정자료를 제출하도록 요구했다.

재초환 적용 대상은 현재 사업시행인가는 났지만 지난해 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 곳이다. 서초ㆍ강남ㆍ송파구청에 확인한 결과 지난해 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 단지는 강남구 '대치 쌍용2차', 서초구 '반포현대'ㆍ'반포주공1단지 3주구', 송파구 '문정동 136' 등이다. 다만 서초구의 경우 일부 잘 알려지지 않은 주택단지에서 지난해 말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 곳이 더 있을 수 있다는 게 구청 관계자의 설명이다.

이들 단지는 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50% 정도의 부담금을 내야한다. 초과이익은 새 아파트 준공 시점의 공시가격에서 재건축 추진위원회가 구성된 시점의 주택 공시가격과 지역 평균 집값 상승분, 개발비용을 더한 금액을 제외한 것이다.

정부는 일부 단지의 세대별 재초환 예정금액이 수억원에 달할 것으로 보고 있다. 이를 통해 시장에 재건축 기대수익이 기대에 미치지 못할 것이라는 신호를 주겠다는 게 정부의 생각이다. 정부는 심리적 압박을 통해 수요가 줄면 강남 집값도 자연스럽게 안정세를 찾을 것으로 보고 있지만 전문가들은 재건축 아파트별로 다른 양상을 보일 것으로 보고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지금 다주택자 양도소득세 중과와 보유세 인상 등에 관한 이야기가 나와도 강남권 집값이 오르는 것처럼 분담금보다 시세가 오를 것이란 확신이 있으면 큰 변화는 없을 것"이라며 "다만 분담금을 내지 않는 단지보다는 내는 단지들, 특히 납입시기가 임박한 곳에선 일부 시세 영향이 있을 것"이라고 전망했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr