향후 2년 '70만 가구' 입주…'미분양·역전세난' 재연될까

글로벌 금융위기 당시 미분양·잠실 '역전세난' 등 '공급과잉' 부작용 사례 많아
주택보급률 118% 달해…"질적인 부분 해소 우선"

[아시아경제 조은임 기자]내년과 내후년에 걸쳐 전국에서 입주가 예정돼 있는 아파트 물량이 70여가구로 나타났다. 전·월세 시장의 불안이 해소되는 긍정적 효과와 함께 미분양 물량이 증가할 수 있다는 부정적 전망도 제시되고 있다.

1일 부동산114에 따르면 2017년부터 2018년까지 전국 아파트 입주(예정) 물량은 70만여 가구로 조사됐다. 2년 단기 입주물량으로는 1기신도시가 조성된 90년대 이후 최대다. 1기신도시가 집중적으로 조성된 1994년~1995년과 1997년~1998년에 각각 82~83만가구가 쏟아졌었다. 하지만 주택보급률이 70%~80% 수준이던 20년 전과 현재는 상황이 다르다는 점을 고려해야 한다.

윤지해 부동산114리서치센터 선임연구원은 "단기 70만 가구가 쏟아질 예정인 만큼 전·월세 시장의 불안 해소에는 긍정적인 효과가 예상된다"면서도 "준공 후 미분양 증가 등의 부정적 결과에 대한 대비도 필요해 보인다"고 언급했다.

통계청 자료에 따르면 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%에 달한다. 1기신도시가 조성되던 1995년의 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당 수준 개선된 것이다. 주택보급률이 100%를 넘어선 상황이므로 현 시점에서는 양적인 면 보다 질적인 부분의 거주 만족도 해소가 더 시급한 상황이다. 지역별 양극화나 거주환경, 자가보유 수준 등 질적인 부분들은 아직 해소가 안됐고 이 때문에 주택공급이 이후에도 계속될 것으로 전망된다.

앞으로 주거만족도의 개선은 과거처럼 물량으로 극복할 수 있는 부분이 아니라는 것도 우려된다. 양적 팽창이 가속화될 경우 전·월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 것으로는 예상되지만 초과공급에 따른 '소화불량'도 예상된다. 다만 서울 등 일부 인기지역은 재건축?재개발로 국지적 물량부족이 발생해 공급물량의 지역 안배는 필요해 보인다.

공급과잉에 따른 부작용은 과거의 사례를 보면 쉽게 알 수 있다. 2002년~2008년 당시 부동산 시장의 성장과 밀어내기 분양이 급증해 연 평균 입주물량이 약 33만가구 에 달했다. 글로벌 금융위기와 함께 준공(입주) 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했고, 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달사례 등이 속출했다. 2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났다. 특히 단기간에 1만가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 역 전세난이 발생하기도 했다.

불과 3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 '준공(입주) 후 미분양'을 해소하지 못한 건설사가 에프터리빙제, 프리리빙제 등으로 일컬어 지는 전세 조건의 분양 계약을 주도하면서 전세 계약자 명의의 담보대출, 분양거부시 위약금, 보증금 미반환 등 사회 문제를 양산하기도 했다. 게다가 입주 시점에 분양가격 이하로 집값이 떨어진 단지들로 인해 '하우스 푸어'가 등장하기도 했다.

최근 한국개발연구원(KDI) 등 국책연구기관은 2017년~2018년 발생할 미분양물량 급증에 대해 우려감을 표명한 바 있다. 미분양주택의 선행지표인 청약경쟁률도 최근 지난해 대비 상대적으로 낮아지는 분위기가 역력하다. 올해 본격화된 정부의 주택담보대출 규제강화 정책도 상대적으로 규제가 덜한 분양시장으로 수요가 쏠리면서 풍선효과에 대한 우려감도 높다.

윤 선임연구원은 "2017년~2018년 70만 가구 입주까지는 아직 1년여의 시간이 남아있지만 불안감은 코 앞에 다가온 상황"이라며 "공급 과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요한 시점"이라고 전했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr