[단독]안전지대 없다…서울 25개 자치구 중 21개 '역전세'

[위기의전세]①구별 최대단지 아파트 전수조사
5월 전셋값 2년 전보다 1억~6억씩 하락
'보증금 미반환' 불안에 떠는 세입자

역전세가 ‘안전지대’로 여겨지던 서울 아파트 임대차 시장까지 덮쳤다. 올해 5월 서울 자치구별 최대 단지 25곳 중 21곳(84%)의 전셋값이 2년 전보다 하락한 것으로 나타났다. 우려하던 역전세의 현실화로 전셋값이 수억 원씩 감액되면서, 아파트 보증금 미반환에 대한 세입자의 공포도 날로 커지고 있다.

서울 25개 자치구 최대단지 아파트 전수 조사…84% 2년 전보다 전셋값 하락

30일 아시아경제가 서울 자치구별로 세대수가 가장 많은 아파트 25곳을 추려 전셋값을 추적해보니 올해 5월 가격이 2년 전 2021년 5월 가격보다 낮은 곳은 21곳에 달했다. 강동·금천·중랑·동작구를 제외한 강남·강북·강서·관악·광진·구로·노원·도봉·동대문·마포·서대문·서초·성동·성북·송파·양천·영등포·용산·은평·종로·중구가 이에 해당했다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 [이미지출처=연합뉴스]

전체의 84%가 집주인이 새로 받는 돈보다, 돌려줘야 할 돈이 많은 역전세에 해당하는 셈이다. 전셋값은 국민 평형인 전용면적 84㎡의 최고가를 비교 기준으로 삼았다. 해당 아파트에 올해 5월 실거래가 없는 금천·양천·용산·은평구는 4월 실거래가를, 85㎡ 전세 계약이 없는 노원은 59㎡ 실거래가로 비교했다.

2년 사이 전셋값이 가장 많이 하락한 단지는 서초구 반포자이였다. 20억원에서 14억원으로 6억원(30%) 깎였다. 광진구 구의현대2단지는 9억6000만원에서 6억2000만원으로 3억4000만원(35.4%) 내렸다. 강남구 은마 아파트는 10억원에서 7억원으로 3억원(30%) 하락했다. 종로구 경희궁자이2단지도 12억원에서 9억원으로 3억원(25%) 내렸다. 동대문구 래미안위브는 8억9000만원에서 6억원으로 2억9000만원(32.6%) 낮아졌고, 강북구 SK북한산시티는 6억7000만원에서 4억원으로 2억7000만원(40.3%) 내렸다.

집계상 역전세난이 일어나지 않은 강동구 고덕그라시움은 2021년 5월 최고가가 4·6월 대비 유난히 낮았고, 금천구 벽산5단지·동작구 신동아리버파크·중랑구 신내데시앙포레 등 전셋값이 6~9월 급등한 점을 고려하면 사실상 서울 자치구 25개 전체에서 역전세가 발생했다고 볼 수 있다.

역전세는 전셋값이 하락해 집주인이 새로운 세입자의 보증금만으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 상태를 말한다. 이 같은 역전세가 서울 전역에 확산한 것은 2년 사이 새 임대차보호법 여파로 전셋값이 급등한 상태에서, 미국발(發) 고금리 여파로 국내 전세 기피가 늘며 전셋값이 급락했기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 5월 넷째 주 기준 서울 전셋값은 올해만 누적 10.86% 하락했다.

집주인이 2년 전 높은 전셋값을 레버리지로 갭 투자했다면, 세입자는 수억 원 꺾인 보증금을 돌려받기 쉽지 않을 수 있다. 2년 전 전셋값 급등에 불가피하게 터를 옮겨야 했던 세입자들은, 이제 보증금 미반환의 악몽을 꾸고 있다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "역전세는 수요보다 공급이 넘쳐나는 전세 시장의 소화불량으로 볼 수 있다"며 "보증금 반환이 어려운 집주인이 급매물을 내놓는다면 매매시장까지 압박하면서 올해 부동산 시장에서 금리나 경기침체보다 더 큰 변수가 될 수 있다"고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr