"전세자금 대출이 전세값도 올려"…KB금융 보고서 발간

전세자금 대출 지원 확대 시기와 전세값 상승 시기 겹쳐
갭투자 늘리며 주택가격 및 전세가격 상승에 영향
실수요자 지원하는 합리적 관리 방안 필요

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 이민우 기자] 전세자금대출이 서민 거주 안정 수단으로 활용됐지만 전세가격을 올리는 요인으로도 작용했다는 분석이 나온다. 전세 낀 주택 매입(갭투자)에 유리한 환경을 만들었을 뿐 아니라 주택 보유자의 전세거주를 통한 투자수단으로도 작용했을 가능성이 있다는 것이다.

10일 KB금융지주경연연구소는 이 같은 내용을 담은 '전세자금대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서를 발간했다.

보고서는 전세시장은 공급을 포함한 다양한 변수가 영향을 미치지만, 전세자금대출 증가가 전세가격과 주택가격 상승에 직·간접적으로 영향을 미쳤을 것으로 분석됐다.

최근 들어 전세자금대출은 단기간에 급격히 증가하는 추세다. 전세자금대출 잔액은 2012년 23조원 규모에 불과했지만 2016년 이후 가파르게 증가했다. 2019년에는 100조원을 넘어섰으며 지난해 말에는 180조원까지 증가했다.

이 기간 각종 전세자금 대출 지원도 확대되기 시작했다. 주거안정 차원으로 2010년부터 2013년까지 주택금융신용보증기금 보증 상향 및 인정 소득 조건 완화 등 각종 지원책이 마련됐다. 전세대출이 오히려 주택가격 상승을 유발한다는 지적에 고액 대출을 중심으로 지원이 제한되기도 했지만 2015년부터 민간보증 중심으로 급격히 확대되기 시작한 것이다.

낮은 전세자금대출 금리와 한도 확대는 월세 거주자의 전세 수요 전환 및 보다 나은 곳으로 이동을 희망하는 전세거주자의 자금 조달 수단으로 활용됐다. 전세자금 마련을 위해 대출을 받은 가구 비중은 2013년 5.6%에서 지난해 12.2%로 2배 이상 증가했다. 특히 2016년부터 가파르게 늘었다.

전세가격이 높아지면서 임차인의 부담은 증가할 수 밖에 없으나 전세자금대출로 인한 임차인의 대출 부담을 완화시켜 전세가격 상승의 요인으로 작용했다는 설명이다. 전세가격이 오르고 전세자금대출이 필요한 가구와 필요한 금액 모두 증가한 셈이다. KB금융지주경영연구소는 "전세자금대출 많지 않던 시기에도 전세가격 상승률은 높았으나 전세자금대출이 쉬워지면서 상승폭을 더욱 키웠을 것"이라며 "또한 시설이 더 좋은 집, 직주근접을 위해 이동한 경우 임차비용에 대한 부담이 더 커질 수 있음에도 전세자금대출이 지원되면서 주거 이전에 도움이 됏을 것"이라고 설명했다.

이 같은 흐름은 월세 가구 비중을 늘리는 결과로 이어졌다. 특히 2018년 이후부터 전세가격 상승분을 전세자금대출로 감당하지 못해 상승분 중 일부를 월세로 전환하는 가구 비중이 크게 증가한 것으로 나타났다. 순수전세의 비중이 감소하고 보증금의 일부를 월세로 전환하는 현상은 전세가격 기준 5분위에서 더욱 두드러졌다. 서울 임대차 거래에서 상위 5분위 전세주택의 경우 순수전세거래의 감소가 더욱 빠르게 나타났고 보증금 40%인 거래 비중이 가파르게 증가한 것이다.

전세자금대출은 주택구입을 위한 자금으로도 활용되며 매수 수요를 자극, 주택가격 상승도 야기했다. KB금융지주경영연구소는 "다주택자는 매매가격과 전세가격이 근접하면서 갭투자에 유리해졌고 실수요자도 갈아타기 수요 및 투자관점의 주택 구입이 가능해졌다"며 "임차인은 전세자금대출로 보증금을 높일 여력이 존재했고 한편으론 높아진 전세자격으로 매매수요 전환 가구가 늘어났다"고 분석했다.

결국 전세자금대출은 서민에게 매우 유용한 대출 수단이지만 합리적인 수준의 관리가 필요하다는 지적이 나온다. KB금융지주경영연구소는 "전세자금대출이 서민의 주거 안정을 위해 중요한 역할을 담당하고 있으나, 당초 도입 취지와는 다르게 과도한 대출로 인한 유동성 증가와 이에 따른 부작용을 최소화할 필요가 있다"며 "전세자금대출에 대한 규제가 아니라 합리적인 대출로 유도한다는 측면에서 시장의 자율적인 기능을 통해 대출을 관리하되 주거취약계층에 대한 지원은 확대해야 한다"고 강조했다.

이민우 기자 letzwin@asiae.co.kr