위에서 언급한 두 제도는 일부 외국에서도 사용하고 있다. 다만 무차별적으로 모든 민간 임대주택에 적용하는 것은 아니다. 우리의 현 상황을 증상적으로만 보면 매우 그럴듯한 해결 방법처럼 여겨진다. 그러나 동일한 제도나 정책도 그것이 실현되는 시장의 성격이 다를 경우에는 그 효과가 다를 수밖에 없다. 어떤 경우는 부작용이 나타나기도 한다. 따라서 이러한 제도가 우리나라의 임대차시장에서 긍정적으로 작용할 것인지에 대한 면밀한 검토가 요구된다.
계약갱신 청구권도 마찬가지이다. 이 제도는 현재의 임차인에게는 매우 유리하다. 그러나 새롭게 임대차시장에 진입하는 가구들에게는 일방적인 진입장벽이다. 우리는 이미 공공 임대주택에서 임대료 통제와 임차인 교체 제한이 가져오는 다양한 부작용을 경험하고 있다. 이미 공공 임대주택에 들어가 살고 있는 가구들에게는 혜택이지만 공공임대주택에 순환이 이뤄지지 못해 대기 수요자들은 소득 수준이 비슷해도 훨씬 비싼 민간 임대주택을 찾아야 한다. 주변 시세가 올라도 임대료에 반영하지 못하니 임대주택의 관리주체인 정부의 재정적자는 계속 누적될 수밖에 없다. 저소득층을 위한 일이니 정부가 일정부분 감내해야 할 문제이지만 이러한 부담이 일반 민간 임대주택까지 확대된다면 결국 임대주택의 공급은 감소할 것이고, 관리소홀로 인한 노후화로 우리는 질 낮은 임대주택에 높은 임대료를 지불해야 하는 상황에 놓일 것이다.
근본적 원인이나 구조적 문제에 대한 고찰 없이 증상만을 해소하기 위한 정책은 득보다 실이 많다. 그런 측면에서 지금의 전월세 문제에 대한 근본적인 해법은 민간 임대시장에 무차별적으로 적용하는 규제의 도입보다는 제도권 임대주택을 확대하는 것이다. 기존의 공공 임대주택과 얼마 전부터 정부가 추진하고 있는 기업형 임대는 사실상 임대료 상한제나 계약갱신 청구권 등이 적용되는 임대주택이다. 다만 기업형 임대가 중산층을 위한 정책이다 보니 그 이하 계층에 대한 정책 소외감이 우려된다. 그러므로 기업형 임대주택보다 임대료 수준이 더 저렴한 준공공 임대주택이나 사회적 임대인을 활용한 제도권 임대주택의 확보에도 관심을 가져야 할 것이다.
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