아파트 분양가, 저렴해도 문제 비싸도 문제

[머니몬스터] 시세보다 낮게 공급될 땐 투기세력 차익 먹튀 논란
분양가 높이자니 실수요자 눈물

[아시아경제 조인경 기자] 아파트 분양가는 시세에 따라 움직이기 마련이다. 공급주체가 공공부문인 아파트도 크게 다르지 않다.

그럼에도 공공택지를 개발해 비교적 싼 값의 주택을 공급한다는 원래의 취지에 맞춰 분양가를 낮게 공급하게 되면 논란이 빚어진다. 우선은 시장을 교란하는 집값이라며 주변 주민들의 반발이 나온다.

또 집값이 서서히 조정돼 주변 집값과 비슷하게 올라갈 경우엔 분양을 받은 특정 계층이 차액을 거머쥔다는 지적이 나온다.

게다가 주변에서 추가로 신규 분양에 나서면서 주변 집값을 반영해 분양가를 책정하게 되면 또다시 시장이 술렁인다. 한참 전에 비슷한 위치에 싸게 분양해놓고 지나치게 분양가를 높인 것이라는 불만이 팽배해지는 것이다.

판교와 동탄2신도시 등에서 나타난 현상은 SH공사가 이달 말 분양하는 마곡지구에서 재현됐다. 마곡지구 8·10-1·11·12단지 등 4개 단지의 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 4억~4억1000만원에 책정됐다. 2013년 공급된 1차 단지(3억~3억1000만원)보다 1억원 가량 높다.

1차 때 4억~4억5000만원에 공급된 84㎡의 2차 분양가는 5억2000만~5억6000만원이다. 올 초 분양한 민간 아파트 '마곡 힐스테이트 마스터'와 비교하더라도 3000만~5000만원 비싼 수준이다.

마곡지구 2차 분양을 기다려온 주택 수요자들은 예상보다 분양가가 높다며 볼멘소리다. 시세의 80~90% 선에서 책정됐다 하더라도 공공기관이 민간기업보다 비싸게 아파트를 공급하느냐는 불만이다.

이에 대해 SH공사 관계자는 "허허벌판에 기반시설도 부족했던 1차 분양 당시 가격과 현 시세를 단순 비교해서는 안 된다"며 "향후 임대주택 공급 등을 위한 공공재원을 마련하고 투기와 과열을 방지하는 차원에서도 분양가 인상은 필요하다"고 설명했다.

전문가들은 강남이나 마곡 모두 막대한 프리미엄이 예상됐던 지역인 만큼 합리적인 분양가를 책정하거나 처음부터 개발이익을 환수할 장치가 마련됐어야 한다고 지적한다.

심교언 건국대 교수는 "공공분양 가격을 너무 낮게 책정하면 선택받은 일부만 아파트로 돈을 번다는 시기심과 정부정책에 대한 불신, 시장의 혼란을 야기할 수 있다"며 "차라리 분양가를 현실화하고 공공기관이 개발이익을 가져가 임대주택 공급과 공공사업에 재투자하는 편이 사회적으로 바람직할 것"이라고 말했다.

조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr