사무실 공실률 역대최고…"美상업용 부동산 불황 길어질 것"

美 전체 13.6%로 치솟아
2026년 말 17% 넘기며 정점
임대계약 절반 팬데믹 전 체결
만기 도래하면 더 급증할 듯

공실 한파에 몸서리치는 미국 상업용 부동산 시장이 내년에 더 크게 위축될 것이라는 전망이 나왔다. 사무실 공실률이 사상 최고 수준으로 치솟으면서 상업용 부동산 부실이 새로운 위기의 뇌관이 될 수 있다는 경고도 나온다.

19일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 상당수 오피스 빌딩 투자자들이 내년 이후 대출 만기의 벽에 직면하고 신규 세입자를 찾기가 더욱 어려워지면서 헐값에 나오는 상업용 부동산이 속출할 것이라고 보도했다.

미국 상업용 부동산 정보분석업체 코스타그룹에 따르면 미국 전체 사무실 공실률은 13.6%로 사상 최대치로 치솟았다. 코로나19 팬데믹 직전인 2019년 말 9.4%였던 것을 감안하면 미국 전역에 빈 사무실이 크게 늘어난 것이다.

미국 사무실 공실률은 내년 말까지 15.7% 2026년 말까지 17%를 넘기며 정점에 이를 것으로 전망됐다. 코스타그룹은 "현재 사무실 임대계약 건의 절반가량이 팬데믹 이전에 체결된 것으로, 이들 계약건의 만료 시점이 도래하면 공실률이 더욱 급격히 높아질 수 있다"고 지적했다.

[이미지출처=로이터연합뉴스]

미국 상업용 부동산 시장의 위축은 팬데믹 이후 재택근무 확대와 경기침체로 사무실에 대한 구조적 수요가 급감한 데 따른 것이다. 재택근무 확대로 미국 주요 도시 직원들의 평균 출근율은 팬데믹 이전 대비 절반 수준으로 떨어졌다. 스쿠프테크놀로지스에 따르면 재택근무와 사무실 근무의 혼합 형태인 하이브리드 근무를 허용하는 기업 비중은 올 1분기 51%에서 올 4분기 62%로 급증했다.

이러한 구조적 변화와 함께 그간 급속한 가격상승에 대한 고평가 인식과 고금리 장기화에 따른 자금조달 비용 상승, 경기 둔화 등 거시금융 환경 불확실성 등으로 상업용 부동산은 큰 가격 조정 국면에 직면해있다. 끝없이 떨어지는 부동산 가격과 함께 장기간 유지된 높은 대출 금리도 복병이다. 팬데믹 이후 사무실 공실률이 늘고 고금리로 담보 가치가 떨어지면서 리파이낸싱(재융자) 역시 어려워졌다.

WSJ 등 주요 외신들은 "만기의 벽 앞에 놓인 오피스 건물 소유주들이 채무를 갚기 힘든 상황이 되면서 상업용 부동산 대출 비중이 높은 중소형 은행들의 부실화 공포 또한 짙어지고 있다"고 짚었다. 상업용 부동산에서 발생하는 낮은 수익과 높은 자금 조달 비용 등 열악한 차입 상황이 지속되면서 대출 상환 불능·조기 상환 요구에 따른 위기 전이 등 상업용 부동산 대출 부실화가 중소형 은행 부실화로 이어질 수 있다는 것이다. 재무 구조가 상대적으로 취약한 중소형 은행들의 상업용 부동산 대출 비중은 약 70%를 차지한다.

일각에서는 상업용 부동산이 심각한 혼란으로 향하면서 재앙 수준으로까지 번질 수 있다는 경고도 나온다. 부동산 데이터 분석 업체 트렙은 내년 하반기 상업용 부동산 연체율이 8%를 넘길 것이라며 이같이 전망했다. 트렙의 스티븐 부시봄 리서치 디렉터는 "기업들이 (경기 침체와 자금 조달 비용 증가 등) 수익 압박으로 사무실 축소 움직임이 더욱 가속화될 경우 (상업용 부동산 위기가) 새로운 재앙이 될 수도 있다"고 지적했다.

조유진 기자 tint@asiae.co.kr