대출규제 완화, 서울 아파트 가격↑·지방↓…공급정책 효과적

한은, '자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점' 보고서

17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 한국부동산원이 이날 발표한 3월 서울 아파트 매매 실거래가지수는 175.1로 전월(173.7) 대비 1.4포인트 상승했다. 서울 아파트 매매 실거래가지수가 다시 상승 전환한 것은 지난해 10월 180.0을 기록한지 5개월 만이다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 서소정 기자] 주택담보대출비율(LTV) 상향조정 등 대출규제 완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시키는 것으로 나타났다. 금리·대출규제 등 수요를 관리하는 정책은 지역에 따라 효과가 달리 나타날 수 있는 만큼 주택가격 안정을 위해서는 일관된 공급정책을 통해 자산가치의 상승을 억제하는 것이 중요하다는 지적이다.

23일 한국은행은 '자산으로 우리나라 주택시장 특징 및 시사점' 보고서를 통해 이 같은 분석을 내놨다.

보고서에 따르면 우리나라 주택은 주요국과 비교해 상대적으로 변동성은 낮고 가격 상승률은 높은 모습을 나타냈다. 지역별로는 서울, 유형별로는 아파트에서 변동성 대비 가격상승률이 높게 나타났다. 또 동질성이 높아 매매가 용이한 특징이 있다. 우리나라 아파트 비중은 경제협력개발기구(OECD) 회원 37개국 가운데 1위(2019년 기준)를 차지할 정도다.

한은은 "아파트가 자산으로서 우수하다고 인식되는 이유는 도시화와 집적으로 인한 안정적 수요, 재개발·재건축 등에 따른 차익기대, 충분하지 못한 재고수준, 거래가 많고 공동으로 관리되는 등 아파트 고유의 특징에 기인한다"고 설명했다.

특히 초·중등 교육에 대한 높은 선호도는 서울의 아파트 수요를 지속하는 원인으로 지목됐다. OECD에 따르면 우리나라 교육비 지출 비중은 국내총생산(GDP) 대비 5.5%(2019년 기준)로 42개국 중 1위에 달했다. 전체 규모가 클 뿐만 아니라 고등교육보다 거주지에 영향을 많이 받는 초·중등교육의 비중이 높았다. 초·중등과정의 사교육 의존도가 높은 점도 서울과 수도권 아파트의 선호를 높이는 요인으로 작용했다.

아울러 한은이 주택시장 관련 정책변수의 변화가 주택의 자산가치에 미치는 영향을 분석한 결과 주택공급의 효과가 명확하게 나타났다.

조달비용 상승이 자산가치에 미치는 영향은 서울에서만 유의하게 나타났으며, 주택담보대출비율(LTV) 상향조정 등 대출규제완화는 서울지역 아파트의 자산가치를 높이는 반면 지방 아파트의 자산가치는 하락시켰다. LTV상향조정으로 인한 서울 아파트 구입을 위한 차입여건 개선은 지방 아파트 수요를 위축시키는 요인으로 작용했다.

한은은 "수요를 관리하는 정책(금리·대출규제)은 지역에 따라 효과가 다르게 나타나는 반면 공급정책의 효과는 상대적으로 뚜렷한 데다 공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고 선호지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 것"이라고 강조했다.

이어 "우리나라 아파트 중심 공급정책은 짧은 시간에 많은 양을 공급할 수 있는 장점이 있지만, 주택시장 동질성이 심화되면서 주거서비스에 대한 다양한 수요를 만족시키지 못한다는 점에서 주택의 다양성을 높이는 방안을 모색할 필요가 있다"고 덧붙였다.

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr