'전세보증금>전세가' 주택 비중 확대…역전세 우려 빠르게 확산

2017년부터 전국서 전세가 하락 가팔라져
2년 전 대비 전세보증금 10% 이상 하락한 지방 아파트, 50% 웃돌아

[아시아경제 임철영 기자] 아파트 매매와 전세거래 시장이 동반 위축되고 있는 가운데 전세보증금을 둘러싼 우려가 커지고 있다. 전세시장이 매매시장보다 먼저 안정세로 진입하면서 가격 조정이 장기화되면서 재계약 시점의 전세가가 전세보증금을 밑도는 사례가 잇따르고 있기 때문이다.

18일 부동산정보 서비스 직방 조사에 따르면 지난해 전세보증금이 2016년 전세가 대비 하락한 주택형은 전국에서 38.6%로 높아진 것으로 나타났다. 수도권은 29.7%로 30%에 육박했고, 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세 가격 보다 낮은 가격에 전세거래가 이뤄졌다. 2016년까지 재계약 시점 전세보증금이 2년 전 전세가 대비 하락한 주택형은 전국에서 10% 미만, 수도권 5%미만, 지방 20% 미만에 불과했던 점을 감안하면 가파르게 늘어난 수치다.

지방 아파트의 경우 2017년 1분기부터 증가폭이 눈에 띄게 가팔라졌고 수도권은 같은 해 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 증가 폭이 확대됐다. 2016년까지 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중은 보합세 내지 1% 미만의 증감폭을 보였으나 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4%포인트 이상 증가폭을 기록하고 있다.

전세보증금 낙폭은 지방이 수도권보다 가팔랐다. 2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트 주택형 중 10% 미만 하락한 비중은 수도권이 2017년 63.1%, 2018년 64.1%로 비슷한 수준이다. 2017년 이전은 평균 65.0% 수준인 것을 감안하면 큰 변화는 없는 상황이다.

반면 지방은 2년 전 대비 보증금 하락률 구간별 비중이 10%미만의 경우 2017년 50.6%에서 2018년 45.8%로 감소했다. 10% 이상 떨어진 비중이 높아진 셈이다. 2013년~2016년 평균이 63.5%임을 감안하면 비중이 20%포인트 가까이 감소했다. 지방의 전세시장은 안정기를 넘어 침체기에 들어었다는 분석이 나오는 배경이다.

지난해 아파트 전세보증금의 2년 전 대비 차액도 2017년부터 급격하게 꺾였다. 지난해 4분기 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1113만원, 지방 -825만원인 것으로 조사됐다. 수도권의 경우 2016년 평균 차액이 6000만원을 웃돌았고, 지방 역시 2000만원을 상회했던 점을 감안하면 가파르게 감소했다. 특히 지방은 평균 차액이 마이너스(-)로 반전해 역전세난이 우려를 키웠다.

함영진 직방 데이터랩장은 "아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치가 원인이 되고 있다"면서 "지방은 지역의 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요 이탈의 원인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

이에 전세보증금 하락에 따라 계약 종료시점에 전세보증금 미반환 위험성이 커지고 있다는 분석이다. 함영진 데이터랩장은 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 날 전망이라면서도 "현재 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요가 있다"고 강조했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr