[경매집] 낙찰자 결정되면 일주일간 검토 후 허가

[아시아경제 박민규 기자] #서울에 거주하는 직장인 서 모씨는 눈여겨보던 아파트 경매 입찰에 참여해 최고가 낙찰자로 선정됐다. 이제 경매 절차가 끝났다고 생각한 서 씨는 대출 등을 통해 잔금을 마련했지만 일주일 뒤 청천벽력 같은 소식이 들려 왔다. 법원이 해당 경매 물건에 대해 매각 불허가 결정을 내린 것이다. 시세보다 수천만원 이상 싼 가격에 아파트를 마련했다는 설렘에 들떴던 서 씨는 좌절감을 맛봐야 했다. 법원이 매각 불허가 결정을 내린 것은 해당 아파트의 경매를 신청한 채권자가 후순위여서 매각 대금으로 변제를 받을 수 없었기 때문이다.

부동산 경매는 입찰 참가자 가운데 최고가매수인을 낙찰자로 결정한다. 보통은 낙찰자로 선정되면 경매 절차가 완료된 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 법원이 매각 허가 절차가 남아 있기 때문이다.

입찰이 종료돼 최고가 매수인이 정해지면 법원은 입찰 과정에 문제가 없는지, 최고가 매수인에게 낙찰 자격이 있는지, 매각에 대한 이의 신청은 없는지 등을 검토한 뒤 허가나 불허가를 결정한다. 매각 허가 결정은 통상적으로 입찰일로부터 일주일 후에 난다. 매각 허가 여부는 대법원 사이트와 법원 공고를 통해 확인할 수 있다.

입찰 당일에는 경매를 최대한 신속하게 진행하는 것이 중요하기 때문에 세세한 사항을 검토할 여유가 없다. 이 때문에 일주일의 기간을 두고 문제가 없는지 살펴본 다음 최종 매각을 결정하게 된다. 경매 물건과 관련된 이해관계인들도 이 기간 동안 이의 제기를 할 수 있다. 즉, 최고가 매수인이 됐다고 해서 잔금만 내면 경매가 끝나는 것으로 생각해서는 안 된다.

물론 많은 경우에는 별 탈 없이 매각 허가가 떨어지지만 불허가 결정이 나는 경우도 없지 않다. 낙찰 불허가 결정은 법원이 직권으로 내리는 경우와 이해관계안의 이의 신청이 받아들여지는 경우로 나뉜다.

법원이 불허가 결정을 내리는 사유는 여러 가지가 있는데 먼저 무잉여 입찰이 있다. 경매를 신청한 채권자가 후순위여서 변제를 받지 못하는 경우다. 이와 함께 ▲여러 개 부동산을 동시에 입찰 진행한 경우 한 개의 부동산 낙찰가로 채권을 변제하고 경매비용을 충당할 수 있는 ‘과잉 매각’ ▲부정한 방법으로 최고가 매수자가 된 경우 ▲입찰 후 천재지변이나 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손되거나 권리 변동이 발생한 경우 ▲법원의 착오로 입찰 물건 명세서가 잘못되거나 입찰 절차가 적법하게 진행되지 않은 경우 ▲경매 개시 결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우 ▲채무자나 소유자가 낙찰 받은 경우 ▲재매각에서 전 낙찰자가 다시 낙찰 받은 경우 ▲매각 조건이 바뀐 경우 ▲집행정지 결정 정본이 제출된 경우 등에도 매각 허가가 나지 않는다.

이해관계인은 입찰 후 일주일 안에 매각 허가에 대한 이의 신청을 제기할 수 있다. 이의 신청 사유로는 ▲강제 집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없는 경우 ▲최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 경우 ▲부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고를 한 경우 ▲최고가 매수 신고인 및 그 대리인이 매각 장소의 질서 유지에 반하는 행동을 한 경우 ▲최고 매각가격의 결정이나 일괄 매각 결정 및 매각 물건 명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우 ▲부동산에 관한 중대한 권리 관계가 변동된 사실이 경매 절차 중 밝혀진 때 ▲경매 절차에 중대한 잘못이 있는 경우 등이 있다.

<도움말=지지옥션>

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr