[김현정의 부동산은 처음이라]지역주택조합, 끝날 때 까지 끝난 게 아니다

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[아시아경제 김현정 기자] '부동산은 처음이라'는 부동산에 대해 이해하고 알아가는 단계에서 도움이 될 만한 내용을 쉽게 풀어 설명하는 코너입니다.

최근 아파트 청약시장이 뜨겁게 달아오르면서 덩달아 관심을 받는 것이 바로 '지역주택조합' 아파트다. 지역주택조합이란 건설사나 시행사가 아니라 지역 주택 수요자들이 직접 자금을 모아서 땅을 사고, 시공사 선정 과정을 거쳐 새집을 짓는 사업방식이다.
특징은 '고위험, 고수익(High Risk High Return)'으로 압축된다. 가장 큰 장점은 일반분양 대비 낮은 가격에 내집마련을 할 수 있다는 것이다. 기본적으로 부동산 개발 업체나 은행의 돈이 아니라 지역 조합원들의 계약금과 중도금 등으로 토지를 구매하기 때문에 금융비용을 아낄 수 있다. 시공사와의 도급계약과 사업 기간 단축으로 원가도 낮아진다. '2400만명'이 가입했다는 주택청약통장과도 상관없이 조합설립 인가 신청일 기준 6개월 이상 거주한 무주택 세대주이거나 전용 85㎡ 이하 1주택자라면 가입할 수 있다. 사업 승인 이후에는 전매제한도 풀린다.

그러나 이 같은 경제적 장점이 있는 만큼 사업 위험이 크다는 것도 반드시 사전에 숙지해야 한다. 모집 초기 3000만~4000만원 정도를 납부해 조합원이 되는 가입자를 통상 1차 조합원이라고 한다. 가장 큰 위험을 부담하는 동시에 사업 성공 후 기대 차익도 가장 큰 사람들이다. 돈을 모으면 토지를 매입하는데 사용권 확보가 80%가 되면 지역조합 설립을 신청할 수 있다. 신청 후 인가를 받은 뒤 모집된 가입자는 2차 조합원, 사업 계획 승인(토지 95%의 소유권 확보) 이후 가입자는 3차 조합원이라고 한다. 1차 이후부터 분양가를 높여 초기 가입을 유도한다.

관련법상 토지가 없어도 조합원을 모집할 수 있지만 사업 계획 승인이 가능한 '토지 소유권 95%'를 확보하는 데에는 많은 시간과 비용이 발생한다. 기존 거주자들의 반대나 사업성 등 여러가지 이유로 확보가 늦어지고 사업 기간 자체가 무기한 늘어지면서 용역수수료, 토지 매수 비용, 인허가 비용 등이 뛰게 마련. 그 경우 추가적 분담금을 요구받는다. 대부분의 분쟁도 이 과정에서 발생한다.

토지 확보가 어려워지면 투자한 계약금, 중도금이 꼼짝없이 묶인다. 조합원은 입주 가능일까지 무주택을 유지해야 한다는 조항까지 있어 사업이 수년간 지연되면 이러지도 저러지도 못하는 상황이 생긴다. 견본주택을 통해 사전에 홍보한 것과 실제 아파트 구조가 상이하거나 기존 계획 대비 가구 수가 줄어드는 사례도 있다. 업무 추진비를 일부가 유용하는 등 비리 문제가 많다는 점도 유의하는 것이 좋다.

사업에 문제가 생길 경우 자금과 무주택 조건 등 여러가지로 발이 묶이지만 한 번 조합에 가입하면 탈퇴하기 어렵다. 사업 주체인 조합의 구성원으로 자발적으로 가입한 것이기 때문에 그 책임과 의무를 요구받기 때문이다. 어렵게 탈퇴한다 하더라도 계약금을 반환받지 못하거나 업무대행 비용을 공제하고 나면 오히려 추가금을 내야 하는 경우도 있다. 그때에는 결국 추가적 비용 부담을 감수하고 법률전문가와 상의, 대응해야 한다. 앞서 설명한 '고위험, 고수익'이 결과라면 다행이지만 지역주택조합 과정에서 '고위험'만 떠안는 경우도 적지 않다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr