실체 없는 실제 건축비… 역차별 받는 민간임대업자

[아시아경제 배경환 기자] 민간사업자들이 임대주택 시장에서 역차별을 받고 있다는 지적이 일고 있다. 정부의 임대주택 확대 정책에 속도를 내기 위해서는 민간의 참여가 절대적으로 필요한 상황에서 건축비 등의 현실화가 부족하다는 얘기다.

대표적인 게 공공건설임대주택의 분양전환가 산정 기준이다. 2011년 대법원 전원합의체 판결은 "분양전환 가격 산정 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다"고 판시해 갈등의 단초가 됐다.

문제는 '실제로 투입된 건축비'의 불명확한 개념이다. 구 임대주택법은 물론 관련법 규정 어디에도 이를 보장 받을 수 있는 근거가 없다. 한 건설업계 관계자는 "건축비 구성요소와 범위에 대한 명확한 법률 규정과 내용도 없는 상황에서 건축비를 실제로 투입된 건축비로 해석하는 자체가 이치에 맞지 않는다"며 "실제로 투입된 건축비는 실체가 없을 뿐더러 법률상 기준이 없어 산정이 불가능하고 이처럼 산정이 불가능한 것을 임대사업자에게 요구하는 것 자체가 불합리하다"고 지적했다.

더 큰 문제는 2011년 대법원 판례에 맞춰진 분양전환가 산정 기준이 공공임대사업자인 한국토지주택공사(LH)에 맞춰진 점이다. LH와 민간임대사업자는 LH와 법률상 지위 및 분양전환승인절차 방식이 다르기 때문이다.

실제 입주자 모집 승인 및 분양전환승인절차를 거치지 않은 LH의 경우, 최초 입주자 모집 당시 주택가격을 행정청으로부터 승인받지 않아 건축비와 택지비의 합산액 등을 기준으로 분양전환가를 자율적으로 정하고 있다. 전원합의체 판결의 당사자인 LH는 분양전환가격을 산정하는 경우 건축비를 실제 투입된 건축비로 산정해 분양전환을 해야하지만 LH 역시 건축비에 대한 명확한 규정이 없어 자신이 산정한 건축비에 이의를 제기하는 임차인들과 분양전환가격과 관련된 소송을 계속하고 있는 상황이다.

민간임대사업자의 경우에는 입주자모집 승인 당시 승인권자가 최초 입주자 모집 당시의 주택가격을 산정한 후 승인 공고가 이뤄진다. 민간임대사업자는 이를 그대로 반영해 분양전환승인을 신청하도록 구 임대주택법에 규정돼 있다. 입주자모집공고 당시에는 임대주택이 준공되기 전이므로 실제 투입된 건축비를 산정할 수 없어 승인권자가 산정하도록 했음에도 분양전환 시에는 전원합의체 판결에 따라 실제 투입된 건축비를 산정해야 하는 상황인 셈이다.

한 민간임대사업체 관계자는 "실체도 없고 산정이 불가능한 실제 건축비로 인해 민간임대사업자가 실제 피해를 본 사례가 발생하고 임차인들과의 소송에 휘말려 막대한 소송비용을 지불해야 하는 등 경영에 어려움을 겪고 있다"며 "국내 임대주택 시장에 논란이 더 커지지 않도록 사업자, 임차인 등 양측의 입장이 충분히 반영된 법령의 개선이 필요하다"고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr