[부동산 Eye] 강남이 서울 아파트 '열등생 그룹'? 이거 실화일까

5월 아파트 매매-전세지수 모두 서울 하위권…재건축 부담금 통보 임박, 또 다른 부담 요인

[아시아경제 류정민 기자] ‘부동산 Eye’는 부동산을 둘러싼 흥미로운 내용을 살펴보고 정부 정책의 흐름이나 시장 움직임을 분석하는 연재 기획물입니다.

미세먼지 농도가 '좋음' 수준을 보인 4월13일 서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 하늘이 맑게 보이고 있다./김현민 기자kimhyun81@

서울 부동산의 날씨는 ‘흐림’의 연속이다. 올해 초부터 이어졌던 부동산시장의 열기는 찾아보기 어렵다. 당장 소나기가 내릴 것처럼 잔뜩 찌푸린 날씨다.

서울 전역의 부동산시장이 하락세를 보이는 것처럼 보이지만, 실제로는 그렇지 않다. 큰 폭의 오름세는 아니지만 꾸준하게 아파트값 상승 곡선을 이어가는 곳도 있다.

서울 아파트값 매매가격 변동률 지수로 성적을 매길 경우 우등생 그룹은 어떤 곳이고 열등생 그룹은 어떤 곳일까. 흥미로운 대목은 서울 부동산시장을 둘러싼 상식과는 거리가 먼 결과가 나타나고 있다는 점이다.

12일 한국감정원에 따르면 5월 첫째 주(7일 기준) 서울 25개구 가운데 아파트 매매가격 변동률 선두권을 유지하고 있는 지역은 성북구, 서대문구, 구로구다. 이들 지역은 나란히 0.15% 매매가격 변동률을 보이며 아파트값 상승세를 이어갔다.

0.15%라는 주간 아파트 매매가격 변동률은 높은 수치로 보기는 어렵지만 서울 부동산시장의 침체 국면을 고려할 때 유의미한 결과다. 아파트값 상승동력을 꾸준히 유지하고 있다는 게 눈여겨볼 대목이다.

실제로 성북구와 서대문구 등은 꾸준히 아파트 매매가격 변동률 상승세를 유지하고 있다. 5월 첫째 주 현재 성북구의 올해 누적 아파트 매매가격 변동률은 3.54%, 서대문구는 3.26%다. 이들 지역은 올해 단 한 차례도 아파트 매매가격 변동률이 떨어진 적이 없다.

그렇다면 서울은 물론이고 전국 부동산시장의 흐름을 이끄는 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)는 최근 어떤 모습일까. 5월 첫째 주 아파트 매매가격 변동률만 놓고 보면 강남 4구는 나란히 서울 최저 수준의 결과물을 기록했다.

서울 5월 첫째 주 아파트 매매가격지수 변동률 (자료-한국감정원)

서울에서 아파트값이 가장 많이 빠지는 곳은 강남4구라는 얘기다. 서울 25개구 가운데 아파트 매매가격 변동률 마이너스를 기록한 곳은 7개구다. 강남4구는 모두 마이너스다. 서초구와 송파구는 나란히 －0.06%를 기록하면서 성동구와 함께 가장 저조한 성적표를 보였다.

강남구와 강동구도 －0.05%를 기록하면서 서울 최저 수준의 아파트 매매가격 변동률 수치를 기록했다. 강남구와 서초구는 4월 다섯째 주 조사에서 보합세를 기록하면서 상승세 회복에 대한 기대감을 낳았지만 다시 하락세로 돌아섰다.

감정원 관계자는 “공급물량 증가 및 주택담보대출금리 상승 추세와 6월말 보유세 개편 권고안 발표 예정 등 (여러 변수 때문에) 주택구매 부담이 커졌다”고 설명했다.

주목할 부분은 강남4구가 아파트 매매시장만 서울 열등생 그룹에 속해 있는 게 아니라는 점이다. 전세가격 변동률 수치를 기준으로 해도 강남4구는 서울에서 약세 흐름이 가장 뚜렷한 곳이다.

서울 25개구 가운데 5월 조사에서 전세가격이 가장 많이 빠진 곳 1, 2, 3위는 모두 강남4구에 몰려 있다. 강남구가 －0.31%, 송파구 －0.23%, 서초구 －0.22% 등으로 조사됐다. 4위는 양천구 －0.16%, 5위는 강동구 －0.15%로 나타났다.

5월 첫째주 현재 아파트 전세가격 누적 변동률 (자료-한국감정원)

올해 서울에서 전세시장 약세 흐름이 가장 뚜렷한 곳도 강남4구에 몰려 있다. 전세가격 누적 변동률은 송파구 －2.99%, 서초구 －2.80%, 강남구 －1.92%, 강동구 －1.73%로 나타났다. 올해 서울 아파트 전셋값이 가장 많이 빠진 지역 1~4위는 강남4구에 집중돼 있다.

강남4구는 기본적으로 다른 지역보다 아파트 매매가격이나 전세가격 모두 월등히 높다. 일정한 가격 하락을 경험해도 상대적 우위는 유지할 수 있다. 다만 부동산시장의 상승동력을 회복하지 못할 경우 투자심리는 약화할 수밖에 없다는 점은 부인하기 어렵다. 강남 부동산 투자를 고려하는 사람 입장이라면 선택을 망설일 수밖에 없다는 얘기다.

게다가 강남 재건축 단지를 중심으로 재건축 부담금 통지도 초읽기에 들어갔다. 감정원의 아파트 매매가격 변동률 수치가 참고자료라면 재건축 부담금은 실질적인 부담이다. 재건축 부담금 부과는 강남 부동산시장의 상승 동력 회복에 결정적인 장애물이 될 수 있다는 얘기다.

서울 부동산시장에서 강남이 ‘열등생 그룹’에 속해 있는 상황이 한동안 이어질 수도 있다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr