초저금리에도 전월세전환율 고공행진

法따로 현실따로…법정상한 두배 초과하기도

[아시아경제 김민진 기자] #최근 경기도 부천에서 다세대주택 반전세를 계약한 세입자 A씨는 한동안 월세 문제로 골머리를 앓았다. 보증금과 월세금액을 조정하는 과정에서 집주인(임대인)과의 마찰 때문이다.

집주인은 보증금 1000만원에 월세 8만원을 달라고 했고 A씨는 과도하다며 맞섰다. 하지만 '을' 입장인 A씨는 결국 집주인의 요구를 수용할 수밖에 없었다.

기준금리 인하로 법이 정한 전월세 전환율이 연 6%로 낮아졌다. 하지만 실제 시장에서 통용되는 전월세 전환율은 여전히 높아 서민부담을 가중시키고 있다.

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이자율로 전환율이 6%라면 보증금 1000만원이 연간 60만원, 월 5만원의 월세로 전환되는 것을 뜻한다.

주택임대차보호법과 시행령이 정한 법정 전월세 전환율은 6%다. 하지만 실제 이 기준을 충족하는 사례는 많지 않다. 법 따로 현실 따로인 것이다.

한국감정원에 따르면 지난 4월 기준 전국 평균 주택 전월세 전환율은 7.6%다. 지난해 12월부터 3월까지 줄곧 7.7%를 유지하다 그나마 4월 들어 0.1%포인트 떨어졌다. 지역별로는 서울의 전월세 전환율은 6.6%로 상대적으로 낮았다. 경북 10.8%, 충북 9.9%, 강원 9.3%, 충남ㆍ전북 각각 9.0% 등 지방으로 갈수록 높았다.

아파트를 포함한 전체 평균에 비해 연립ㆍ다세대만 따로 떼어놓고 보면 전환율은 더 높다. 충북의 연립ㆍ다세대 전환율은 11.7%로 법이 정한 것보다 2배 가까이 높았다.

세종, 전북은 각각 11.4%와 11.3%에 이른다. 서울을 포함한 17개 시도 중 전월세 전환율이 10% 넘는 곳은 8곳으로 전체의 절반에 가깝다. 서울을 제외한 16개 시도가 전체 평균인 7.7%를 웃돌았다. 지난해부터 여러 차례 기준금리가 낮아졌지만 4월 기준 지방의 연립ㆍ다세대 전월세 전환율 평균은 10.6%로 지난해 1월(10.8%)보다 0.2%포인트 낮아지는 데 그쳤다.

A씨의 경우 전월세 전환율이 9.2%로 법이 정한 한도를 1.5배 이상 초과했지만 감정원이 확정일자를 근거로 통계를 낸 경기도 평균(9.1%)과는 비슷한 수준이다.

주택임대차보호법과 시행령에서 전월세 전환율은 대통령령이 정하는 비율(연 1할ㆍ10%)과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수(4배)를 곱한 비율 중 낮은 것으로 하게 돼 있다.

기준금리가 2.5%였던 지난해 초 법정 전월세 전환율이 10%였다면 기준금리가 1.75%였던 이달 초까지는 7%, 1.50%로 떨어진 현 시점에서는 6%로 낮아진 것이다.

월셋집이 늘면서 전월세 전환율이 조금씩 하락하고는 있지만 현실에서 법은 먼 나라 얘기다. 주택임대차보호법에 이런 내용이 있다는 것을 아는 사람도 많지 않다.

최광석 법무법인 로티스 변호사는 "임차인이 법을 들이대면 임대인은 신규 계약이나 재계약을 하지 않는 방법으로 회피할 수 있는 게 현실이고, 실제 전월세 전환율 문제로 법적 다툼을 하는 사례도 찾아보기 어렵다"며 "상가처럼 계약갱신청구권 등을 도입하는 방법 외에는 이 부분에서 제대로 된 임차인 보호는 불가능하다"고 말했다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr