뉴타운 출구전략 그 이후···서울 주택시장 길을 잃다

투자·개발 올스톱… 지각변동 본격화

서울지역 아파트 하락세가 계속 이어지면서 시름도 깊어지고 있다. 전문가들은 올 하반기까지 하락세는 계속 될 것으로 내다보고 있다.[사진:이코노믹리뷰 이미화 기자]

재개발, 재건축, 뉴타운… 서울지역 주택부동산을 대표하는 단어들이다. 무차별적 개발논리와 발전이라는 양시론(兩是論)을 안고 있는 주택시장은 이제 깊은 나락으로 떨어지고 있는 중이다. 투자와 개발이 멈추면서 주택시장 지형까지 바꿔놓고 있기 때문이다.

“유례없는 불황이다.” 건설사와 부동산, 그리고 주택을 소유하고 있는 사람들이 이구동성으로 쏟아내는 말이다. 서울 주택시장은 그야말로 힘겨운 겨울나기를 보내고 있다. 현재 분위기로는 주택시장에 과연 봄이 올까 의구심이 들 정도다. 전문가들도 올 상반기는 물론 하반기 ‘밑그림’ 조차 보이지 않는다고 머리를 절래절래 흔든다. 이런 상황에서 박원순 서울시장의 뉴타운 신(新)정책과 맞물려 주택시장의 지형이 서서히 지각변동기를 맞이하고 있다.

부동산정보업체 부동산 1번지가 지난주(4~9일) 현재 서울 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과, 서울은 전주에 이어 0.04% 하락했다. 이 하락세에는 강남은 재건축, 양천구는 중대형 아파트의 영향이 컸다. 강남은 0.40%, 서초와 강동구는 0.15% 등 강남지역만 0.07% 내렸다. 강남 대치동 은마 아파트 112㎡는 9억5000만~10억5000만원선이다. 1주일만에 3500만원이 떨어졌다.

아직은 기대심리가 반영돼 하락폭은 작지만 올 하반기에는 급격한 하락세를 나타낼 것이라는 것이 대다수 전문가들의 의견이다. 강남 대치동의 A부동산 관계자는 “재개발 심리를 그대로 반영되는 분위기지만 현재 상황으로는 하락세를 막을 수 없을 것”이라며 “서울시의 뉴타운과 재건축 재개발 중단의 영향이 전혀 없는 것은 아니지만 이것이 중요한 원인이 됐다고는 보기 힘들다”고 밝혔다.

서초구의 B 부동산 대표는 “서울 대표 지역으로 불리는 강남권이 강북으로도 영향을 미치는 듯 싶다”며 “그동안 아파트들이 투자형태여서 지금처럼 실수요자들이 움직이지 않고 공급이 계속 늘어나 앞으로도 가격하락은 막지 못할 것”이라고 내다봤다.

살아남은 뉴타운도 수요자 관심 멀어져
뉴타운 신정책은 부동산 투자의 방향을 바꿨다고 하지만 실제로는 길을 잃은 형국이다. 83개 뉴타운 정비구역 가운데 갈등이 심한 구역을 제외하면 실제 개발이 이뤄질 것으로 예상되는 곳은 20여곳도 채 되지 않을 것으로 보인다.

문제는 이 뉴타운의 발(개발)을 묶는 것과 상관없이 수요자들의 관심이 벗어나고 있다는 점이다. 유앤알컨설팅 박성언 대표는 “앞으로 가격 하락세는 막을 수 없을 것”이라며 “박 서울시장의 정책처럼 뉴타운이 중단된 지역에 한해 그 비용(매몰비용)이 지원된다고 해서 투자자에게 돈이 돌아오는 것도 아니고 회사 매몰비용 등을 감안하면 가격하락세는 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.

박 대표는 올해 뉴타운이 ‘반등’ 기미를 보이는 일은 전혀 없을 것이라고 부정적인 전망을 내보였다. 살아남은 뉴타운도 개발 호재는 아니다. 지금 같은 건설 불경기에서는 아파트를 지어도 본전 챙기기 조차 만만치 않다. 참좋은부동산경제연구소 이영진 소장은 “뉴타운도 문제지만 토지 가격이 하락이 더 큰 문제”라며 “대지에 아파트나 빌라를 지어도 프리미엄이 형성되지 않으면 건축 자체가 들어가지 못하는 상황”이라고 진단했다.

이런 상황은 결국 뉴타운 지역이 해제되면서 가격 폭락의 요인이 되고 있다는 것이 이 소장의 설명이다. 다만 신규공급이 없다면 활성화 될 수 있지만 현재 서울과 수도권 아파트 신규공급 현황을 보면 분위기 전환은 힘들 것으로 예상된다는 것이다.

부동산1번지 소장에서 최근 국민은행 부동산수석팀장으로 옮긴 박원갑 팀장은 “살아남은 뉴타운은 희소성을 각광받을 수 있을 것 같지만 현재 경기나 시장구조로서는 골칫거리로 전락할 가능성도 높아질 것 같다”고 밝혔다. 그는 “현재 주택 가격 형성을 비교해보면 전세나 월세로 내놓기에는 모호한 상황이 벌어질 것”이라고 내다봤다.

수익형 부동산·소형주택 위주로 시장 재편
주택시장의 불황과 뉴타운 중단은 서울시 주택시장의 지형을 완전히 바꿔놓았다. 전문가들은 우선 현재 당분간 살아남는 부동산은 ‘수익형(오피스텔, 상가 등) 부동산’을 꼽았다. 박성언 대표는 “현재 수익형 부동산이 부상한 것은 아파트가 하락세를 보이기 때문”이라며 ”앞으로 비교적 적은 투자자는 오피스텔 위주, 자본이 튼튼한 재력가나 기업은 빌딩, 아파트는 실소유자 위주로 부동산이 거래될 것으로 보인다”고 진단했다.

수익형 부동산 위주로 흘러가고 있지만 상가라고 해서 마냥 좋은 것은 아니다. 뉴타운 등이 멈추면서 아파트와 인근 상가 활성화 기대가 어렵기 때문이다. 상가114의 장경철 이사는 “뉴타운은 기존의 원주민보다 소비력이 강한 세대들이 입주하는 경향이 많은데 이런 이유에서 상가시장도 밝았지만 이번처럼 불경기에 뉴타운이 멈추면 그 지역의 상가시장은 위축될 수밖에 없다”고 밝혔다.

다만 현재 진행 중인 경전철을 비롯해 소형주택, 임대주택 등의 개발에 맞춰 상가도 변형된다면 좋은 수익모델로 만들 수 있다는 것이 장 이사의 설명이다. 또 최근 1인이나 2인가구가 늘어나면서 상가와 주택도 이런 형태로 바뀔 것 이라는 의견도 내놓았다.

물론 수익성 부동산에 대해서도 한계가 올 것이라는 지적도 있다. 박 소장은 “부동산은 가격이 떨어지면 관심이 없어지기 마련”이라며 “현재 추세로 오피스텔의 분양 상태를 보면 공급과잉이 올 것”이라고 전망했다.

수도권 공급과잉 전셋값도 하향곡선 예고
현재 상승세인 전세값은 하반기 전에 하락세를 보일 것이라는 의견도 적지 않다. 현재 전세가 상승하는 것은 봄 이사철과 뉴타운 효과 있지만 앞으로 공급이 늘어나고 경기도 인근 분양이 완료되면 상승세도 꺾인다는 분석이다.

부동산1번지에 다르면 올해 입주할 서울 입주물량은 주상복합을 포함해 33개 단지 1만6983채다. 전년 대비 1만채 감소한 물량이다. 그러내 경기지역 68개단지 4만8168채, 인천 26단지 2만1621채로 입주 물량이 증가해 수도권 전체로는 지난해보다 늘어났다. 여기에 임대 및 장기전세주택과 오피스텔을 제외한 물량이기 때문에 공급이 크게 늘어난 셈이다.

다만 원룸이나 소형주택의 월세는 지난해에 꾸준히 상승할 것으로 보인다. 부동산 114의 임경철 팀장은 “주택 가격의 상승이 둔화되면서 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 강화되고 있다”며 “큰 목돈 이 필요한 전세보다 반월세나 월세로 수요가 늘고 있다”고 말했다.