수익률 계산시 빼먹지 않아야 할 것들

[아시아경제 박성호 기자]A씨는 2억 대출을 끼고 4억짜리 아파트를 매입했다. 비과세 조건인 3년 보유 후 5억에 팔아서 시세차익을 남겼다. 3년만에 1억을 벌었다고 생각한 A씨의 생각은 과연 맞는 것일까?

대답은 '아니올시다' 이다.

부동산 경기가 침체기지만 유동성이 '확' 풀린 지금, 여전히 부동산투자는 수면 아래서 언제 튀어오를 지 모르는 '공기 빵빵히 찬 축구공'인지 모른다.

그렇다면 어떻게 수익률을 계산해야 할까.

우선 A씨가 매매차익 1억원을 남긴 것은 맞다. 그러나 대출이자를 계산 안했다. 만약 7%의 이자로 2억원을 빌려썼다면 4200만원을 3년간 지급했다. 1억원에서 4200만원을 빼면 14.5%의 수익률이 나온다. 연 환산 4.83%다.

여기서 끝이 아니다.

이 집을 사면서 취득세 약 520만원, 등록세 560만원, 3년간 재산세 200만원을 냈다. 이 외에도 부동산 중개 수수료와 이사비, 인테리어비, 국민채권, 인지대 등으로 A씨는 1370만원을 지불했다.

여기에 자신이 투자한 2억원의 금융기회비용도 계산해야 한다. 실질적으로 A씨가 벌어들인 돈은 거의 없는 셈이 된다.

이를 종합적으로 계산해보면 A씨의 수익률은 '제로'로 나타난다.

더욱이 A씨는 집값이 오르기 시작하면서 자동차도 소형에서 중형으로 교체했고 여행도 평소보다 자주 다녔다. 집값상승의 심리적 효과는 어김없이 이같은 형태로 실생활에 반영된다. 이 또한 수익률 계산시 고려해 봄직하다.

집값이 오른다고 단순 차액만으로 수익률을 계산하지 말아야 한다. 그렇게 되면 집값이 왠만큼 올라도 실수익률은 마이너스 일 가능성이 높다.

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박성호 기자 vicman1203@