[세무이야기]1세대 1주택 양도소득세 비과세를 폐지하자

안창남 강남대 경제세무학과 교수

서민과 중산층에 익숙한 세법 중 하나가 양도소득세 관련 '1세대 1주택 비과세' 조항이다. 1세대가 1주택을 양도하면 그 양도소득에 대해선 세금을 부과하지 않는다는 원칙이다. 이 취지는 헌법 제14조가 규정한 거주ㆍ이전의 자유를 하위법인 세법이 존중코자 함이다. 세금을 내고 나면 주택규모를 줄여서 이사 가야 하는 상황이 생길 수 있기 때문이다.

그런데 이 규정이 너무 복잡하고 어려워서 납세자에 혼란을 주고 과세당국과 불필요한 마찰을 일으킨다. 심지어 부동산 투기세력들이 세법의 빈 공간을 편법적으로 요리조리 이용해 당초 입법 목적을 훼손하고 있다. 전문가들조차 과연 1세대 1주택 비과세 적용이 될 수 있는지를 판단하기 어려운 지경이다.

첫째, 세대 개념이 생소하고 현재 생활관계를 적정하게 반영하고 있지 못하다. 세법은 세대를 '거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족'이라고 규정한다. 가족이란 본질적으로 '경제적 공동체'를 의미한다. 그런데 세법 조항을 문언대로 해석하면 가족이라 해도 여러 세대의 구성이 가능하다는 얘기로 읽힌다. 바로 이런 점 때문에 부동산 투기를 위해 세대를 쪼개는 현상이 발생하고 있다. 이를 막기 위해 세법에서는 수많은 예외조항을 두고 있다. 원칙은 한 줄인데 예외는 열 줄이나 되는 이상한 법 구조다. 명쾌하지도, 효율적이지도 않다.

둘째, 주택가격 기준이 합리적이지 않다. 1주택의 경우 양도 당시 실거래가액이 9억 원까지는 비과세된다. 그런데 서울은 주택 값이 비싸 웬만하면 9억 원까지는 비과세 혜택을 본다. 반면 지방의 경우는 서울보다 주택가격이 낮아 혜택이 적다. 1주택 가격이 5억 원이라면 5억 원만 비과세 혜택을 받아 서울과 비교해 4억 원에 해당하는 비과세 혜택을 덜 보게 된다. 불공평하고 차별적이기까지 하다.

셋째, 1주택 기준이다. 집 한 채를 팔고 다른 집 한 채를 사는 것을 전제로 1세대 1주택 비과세 조항이 입법화됐다. 하지만 현실은 그리 간단하지 않다. 이사를 가기 위해 새 아파트를 분양받는다. 그런데 종전 주택이 팔리지 않는다. 이 경우 그 시점에서는 1세대 2주택이 된다. 그렇다고 과세할 것인가? 심지어 박근혜 정부는 미분양 주택이 늘어가자 경기를 부양하기 위해 정부가 아파트 분양 조건을 완화함은 물론 다주택 보유자에도 양도소득세 감면을 덤으로 부여한다고 했다. 이 경우는 1세대 1주택 조항의 존재 의미조차 없어진다.

이처럼 문제가 많은 1세대 1주택 비과세 조항을 언제까지 둘 것인가. 1세대 1주택 비과세를 폐지하는 대신 다른 합리적 방안을 강구하자. 그 대안으로 '1인당 양도소득 공제 한도'를 일정기간 부여해 운영하는 것이다.

예컨대 1인당 10년 동안 양도소득 공제를 2억 원으로 정하는 것이다. 10년 사이 집을 몇 채를 갖고 있다가 팔든 2억 원까지는 비과세하고 나머지 초과 금액에 대해 세금을 물리면 된다. 이렇게 하면 세법 적용이 쉽고 간편해진다. 뿐만 아니라 세법상 세대 규정의 모호함과 비과세 대상 주택가격에 따른 불공평 과세 시비 및 1주택 규정의 복잡함을 막을 수 있다.

이상하다고? 이런 제도는 이미 증여세에서 시행하고 있다. 10년 이내 배우자로부터 증여 받은 금액이 6억 원까지는 증여세를 물리지 않는다. 양도소득세라고 해서 운영 못할 이유가 없다.

모름지기 세법의 복잡함은 불필요한 조세 마찰 야기는 물론 세법의 빈틈을 노린 투기자들과 과세관청 사이의 결탁 등 부정부패의 온상이 될 수 있음을 유의해야 한다.

안창남 교수(강남대학교 경제세무학과)