5월 서울 아파트값 하락은 착시? 1년 전 비교하니 '남는 장사'

1년 전 서울 아파트 투자자 '성적표'…서울 25개구 전 지역 아파트값 올라, 송파 강남 등 상승 주도

[아시아경제 류정민 기자] "서울 강남 아파트 값도 떨어지고 있다는데…."

4월 이후 서울 부동산시장 흐름은 투자자들의 매수 의지를 위축시키고 있다. 5월부터는 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 부동산시장을 견인했던 강남권 아파트 값 하락이 이어지고 있다.

28일 한국감정원에 따르면 5월3주 차(21일 기준) 강남구 아파트 매매가격지수 변동률은 -0.08%, 송파구도 -0.08%를 기록했다. 서초구는 -0.02%로 조사됐다. 5월 이후 계속되고 있는 아파트 값 '마이너스 행진'이 언제 멈출지 기약이 없다.

서울 강남구 트레이드타워에서 바라본 하늘이 맑게 보이고 있다./김현민 기자kimhyun81@

다주택자 양도소득제 중과제 시행에 이어 재건축 부담금 부과까지 부동산시장을 뒤흔든 주요 변수는 서울 부동산시장의 성장 탄력성을 약화하는 요인이다. 6월 이후 종합부동산세 개편안 공개 등 앞으로 전개될 상황도 부동산 투자자들이 선택을 주저하게 하고 있다. 하지만 단기적인 시장 흐름에 매몰될 경우 '착시 현상'으로 이어질 수 있다는 우려도 있다.

실제로 1년 전 서울 부동산시장에 뛰어들었던 투자자들의 성적표는 최근 시장 흐름과는 다른 양상이다. 이는 감정원의 아파트 매매가격지수 변화 양상을 살펴봐도 확인할 수 있다. 지난해 11월을 100으로 놓고 볼 때 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 5월 97.3에서 올해 4월 104.8로 7.5 증가했다.

1년 전 서울 아파트를 구입한 사람은 일정 수준의 시세 차익을 기대할 수 있는 셈이다. 흥미로운 대목은 시세 차익에 대한 기대감이 강남권이나 '마·용·성·광(마포구·용산구·성동구·광진구)' 등 아파트 값 상승이 두드러진 곳만의 특징은 아니라는 점이다. 서울 25개구 전 지역에서 매매가격지수가 상승했기 때문이다.

송파구는 94.9에서 110.7로 15.8 상승했고, 강남구는 96.4에서 109.3으로 12.9 상승했다. 강동구, 서초구, 용산구, 광진구, 양천구 등도 상대적으로 아파트 매매가격지수 상승 폭이 두드러진 지역이다.

아파트 값 상승 흐름은 서울 부동산 약세 지역으로 분류되는 곳도 크게 다르지 않았다. 금천구는 98에서 100.6으로 2.6 상승했고, 중랑구는 98.8에서 101.1로 2.3 올라갔다. 서울 부동산은 여전히 안정적인 투자 수단으로서의 가치가 유효하다는 얘기다.

재건축 규제의 직격탄을 맞고 있는 송파구가 대표적인 사례다. 송파구는 올해 고점 대비 가격 하락이 두드러진 지역이지만 1년 전과 비교하면 얘기는 달라진다.

대표적 재건축 단지인 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 76.5㎡는 지난해 5월 14억4000만원에 거래됐다. 올해 1월에는 19억원까지 올랐고, 지난 3월에는 18억원으로 내려갔다. 고점과 비교하면 1억원이 빠졌지만 1년 전과 비교하면 3억6000만원 오른 가격이다.

재건축 사업과 무관한 송파구 잠실동 잠실엘스의 시세 변화도 주목할 부분이다. 전용 84.8㎡는 지난해 5월 10억1500만원에 거래됐다. 올해 3월 16억3000만원까지 올랐다가 4월에 15억800만원까지 떨어졌다. 1년 전과 비교하면 여전히 5억원 가까운 시세 차익을 기대할 수 있는 수준이다.

강남 주요 아파트 단지는 최근 거래 절벽이 이어지고 있다. 서울 부동산시장 흐름이 위축된 것은 분명하지만 시간이 지나면 상황은 달라질 수밖에 없다는 게 전문가 진단이다. 아파트 값이 오를 때는 수직 상승, 내릴 때는 완만한 하향 곡선 흐름을 보이고 있다는 점에서 시세 차익을 기대하는 투자 수요는 꾸준히 이어질 것으로 보인다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "정부의 규제 강화로 당장은 부동산 가격 조정을 받겠지만 서울에 대한 수요는 꾸준하기 때문에 아파트 값이 큰 폭으로 떨어지기 어려운 구조"라면서 "시중에 유동성 자금이 많고 투자할 곳은 마땅치 않은 상황이라 부동산에 자금이 머무르고 있다"고 분석했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr