[책 한 모금] 절호의 타이밍에 대비하는 법 ‘집이 온다’

그 자체로 책 전체 내용을 함축하는 문장이 있는가 하면, 단숨에 독자의 마음에 가닿아 책과의 접점을 만드는 문장이 있습니다. 책에서 그런 유의미한 문장을 발췌해 소개합니다. - 편집자주

주담대는 13년 만에 7%대를 넘길 것으로 보인다. 최근 수년간 뒤늦게 뛰어든 30대 영끌족들은 자칫 돌이킬 수 없는 대타격을 입을지도 모른다. 이를 대비해 저자는 ‘많이 올랐으니 떨어질 때가 됐다’는 식의 단순 순환론을 넘어, 각종 부동산 데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악해 확률 높은 미래를 전망한다.

[1인 가구가 많아져서 폭등한 게 아니라, 규제 강화가 1인 가구를 늘렸다]

주택 시장의 투자화·금융화는 부동산 시장을 판단하고 전망하는 데 가장 중요한 전제 조건이다. 정부는 집값 폭등 원인 중 하나로 1인 가구 증가를 제시했다. 2017년 이후 집을 사는 1인 가구가 크게 증가했다는 것이 판단 근거였다. 그러나 인과관계에 대한 분석이 틀렸다. 정말 1인 가구가 증가해서 강남 아파트 가격이 상승했을까? 그보다는 다주택자 규제가 강화되면서 세대를 분리하고 투자 목적의 1인 가구 매수가 증가한 것이 본질이었다. 또한, 청약 시장에 참여하기 위해 적극적으로 세대를 분리한 것도 1인 가구 증가의 원인이었다. 결국 주택 시장이 투자화 성격을 띠면서 1인 가구가 증가했다고 해석해야 한다.

[수요는 인구나 소득과 상관없이 오르내린다]

일반적으로 주택 수요는 인구, 가구 수, 소득 등에 의해 결정된다고 생각한다. 인구나 가구 수가 증가하면 주택 수요가 늘어날 수 있다. 소득이 감소하면 주택 수요는 줄어든다. 반면 주택 수요를 결정하는 인구, 가구 수, 소득은 추세적인 성격을 띤다. 즉 한번 변화되기 시작하면 같은 방향(증가하면 지속 증가, 감소하면 지속 감소)으로 일정시간 지속된다. 인구가 1년 만에 갑자기 증가하다가 줄어들지 않는다. 가구 수나 소득도 마찬가지다. 그러나 2008년부터 2010년까지 주택 수요는 매년 급변했다. 그렇다면 주택 가격을 결정하는 주택 수요는 추세적인 성격을 가진 인구, 가구 수, 소득이 아니라고 판단할 수 있다.

주택 공급도 살펴보자. 일반적으로 생각하는 주택 공급은 전체 주택의 양을 의미한다. 2016년부터 2021년까지 주택 가격 상승 원인은 주택 공급 감소에 있다. 그러나 같은 기간 주택 총량은 지속적으로 증가했다. 주택 공급을 아파트 분양, 입주 물량으로 판단할 수 있다. 그러나 서울의 아파트 분양과 입주 물량은 지속적으로 줄지 않고 증감을 반복했다. 주택 공급이 일반적으로 생각하는 분양과 입주 물량과 다를 수 있다는 점을 보여준다.

집이 온다 | 이광수 지음 | 와이즈베리 | 266쪽 | 1만6800원

서믿음 기자 faith@asiae.co.kr