전셋값 급등 후폭풍…수도권 외곽 '깡통전세' 주의보

전셋값 급등에 매매가와 근접

남한산성에서 바라본 서울시내 모습

아파트 전세가격이 급등하면서 매매가격과 격차가 거의 나지 않는 이른바 ‘깡통전세’가 수도권에서 잇따르고 있다. 계약갱신청구권제, 전·월세상한제 등 새 주택임대차보호법 시행으로 단기간에 전셋값이 급등한 후폭풍이다. 자칫 집값이 하락세를 보일 경우 매매-전세가 역전으로 세입자가 계약기간이 끝나도 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있어 주의가 요구된다.

6일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 최근 수도권 외곽 지역을 중심으로 아파트 전세가격이 매매가격에 근접하는 사례가 늘어나고 있다.

실제 인천시 마전동 A아파트 59㎡(전용면적)은 2월 3억1000만원에 매매계약이 이뤄졌는데 해당 월 전세거래는 불과 1000만원 낮은 3억원에 체결됐다. 경기 화성시 병점동 B아파트 84㎡ 역시 매매-전세가 격차가 거의 사라졌다. 2월 3억3000만원에 전세거래가 이뤄진 이 아파트의 같은 달 매매거래가는 3억2700만원~3억5000만원선이었다. 전세가가 매매 최저가보다 높은 역전현상이 벌어진 셈이다. 오산시 금암동 C아파트 84㎡도 매매가와 전세가 차이가 거의 없었다. 2월 매매거래가 3억1000만원~3억6500만원 사이에서 이뤄졌는데, 전세 실거래가는 3억1000만원에 달했다. 이밖에 용인 기흥구의 D아파트 126㎡은 앞서 1월 전세가가 5억3000만원으로 오히려 매매가 5억2000만원보다 1000만원 비쌌던 것으로 확인됐다.

이같은 현상은 지난해 7월말 새 임대차법 시행의 영향으로 풀이된다. 세입자의 실질적인 거주 보장기간이 2년에서 4년으로 늘면서 유통되는 전세 물량이 급격히 감소, 전세가를 급격히 끌어올렸다는 것이다. 서울의 경우 전세값이 급등하면서 현재 평균 전세가격(5억9829만원)이 4년전 매매가격(5억9861만원) 수준까지 올랐다.

계약갱신청구권제를 고려해 집주인들이 전세값을 미리 올린 영향이라는 분석도 있다.계약갱신청구권제로 최대 4년의 전세계약이 보장되는데 증액 상한은 5%로 정해진만큼, 임대인들이 4년간의 시가상승분 등을 미리 반영해 전세를 내놓고 있다는 설명이다. 용인의 A공인중개사사무소 관계자는 "매매가에 근접해 이뤄진 전세계약은 갱신보다는 신규계약 사례"라고 전했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)은 "매매가와 전세가격의 격차가 적어지면 깡통전세의 우려가 있다"며 "갭(차이)이 적은 곳에서 임대차 계약을 할 때 선순위근저당이 있는지, 혹여 집이 경매로 넘어갔을 때를 대비해 시장가격은 어느정도가 되는지 등 전세보증금을 안전하게 회수할 수 있는지 반드시 확인해야 한다"고 조언했다.

한편 최근 수도권 전세값은 다소 안정되는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 3월 다섯째 주(29일 기준) 서울의 주간 아파트 전셋값이 0.03% 올라 지난주(0.04%)보다 상승 폭을 줄였다. 서울 아파트 전셋값은 작년 11∼12월 주간 기준으로 상승률이 0.14∼0.15%까지 높아진 뒤 올해 1월 0.13%, 2월 0.07%, 3월 0.04%까지 오름폭을 줄이며 진정되고 있다. 경기도 역시 0.13%에서 0.12%로 오름폭을 줄였다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr