신길13·망우1·미성건영 등 5개 단지 '공공재건축' 후보지 선정

지난해 8·4대책 통해 도입된 공공재건축
선도사업 후보지 5개 단지 최종 확정
용적률 178%p, 공급세대 1.5배 증가
사업성 확보…다음달 정비계획 수립

김수상 국토교통부 주택토지실장이 7일 위클리 주택공급 브리핑에서 공공재건축 사업 후보지 등을 발표하고 있다. (사진=국토교통부)

[아시아경제 문제원 기자] 서울 영등포구 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서, 광진구 중곡아파트 등 5개 단지가 지난해 8·4 대책을 통해 도입된 '공공재건축' 선도사업 후보지로 7일 선정됐다.

이날 국토부에 따르면 이번 선도사업 후보지는 지난해 공공재건축 사전컨설팅 공모에 참여해 사전컨설팅 결과를 회신한 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고, 주민 동의를 최소 10% 이상 확보한 곳이다.

공공재건축은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 참여하는 경우 용적률과 같은 규제를 완화하고 절차를 지원해줘 주택 공급을 촉진하는 사업이다.

선도사업 후보지에 대해서는 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%), 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여한다.

이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났다.

공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1503→2232세대) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.

국토부는 "후보지들은 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳"이라며 "공공의 참여, 지원 하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 전망"이라고 설명했다.

(자료=국토교통부)

신길13구역은 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권 입지임에도 복잡한 이해관계 탓에 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기간 지연돼 왔다. 역세권 입지를 고려해 현행 제3종 일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향해 용적률을 현행 대비 258%포인트, 민간재건축 계획 대비 130%포인트 상향하고, 층수도 최고 35층까지 높여 세대수를 2배 확보한다.

망우1구역은 2012년 조합이 설립됐으나 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체됐다. 정부는 용도지역을 제3종 일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 91%포인트 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보해 세대수를 1.62배 늘린다.

미성건영아파트는 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력 정비 시 사업성 확보가 곤란하다. 이에 단지 전체를 제3종 일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 140%포인트 상향하고, 최고 27층까지 확보해 세대수 1.36배 늘린다. 부지정형화를 위해 일부 필지 편입을 추진하고, 공원 등 기반시설을 정비한다.

강변강서는 1971년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란해 1993년 조합설립 이후 장기간 정체되고 있다. 국토부는 용도지역을 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 202%포인트 상향한다. 층수도 최고 35층까지 확보해 소규모 지역임에도 세대수 1.26배 늘린다.

마지막으로 중곡아파트는 단지 내에 도시계획도로가 관통해 효율적인 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명했던 곳이다. 국토부는 용도지역을 제3종 일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려해 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%포인트 상향한다. 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급해 사업성을 확보했다.

이번에 선정된 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영해 다음달까지 구체적인 정비계획(안)을 수립할 예정이다. 마련된 정비계획(안)을 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최해, 공공시행자 지정에 필요한 동의율을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정한다. 필요 동의율은 LH와 SH가 단독시행할 경우 토지등소유자의 3분의 2, 조합과 LH·SH 공동시행일 경우 조합원의 2분의 1이다.

(자료=국토교통부)

한편 정부가 2·4 대책에서 발표한 공공직접시행 정비사업과 소규모 재개발·재건축 사업에는 총 101곳이 접수한 것으로 나타났다.

공공주도 정비사업에는 재개발 27곳, 재건축 27곳이 제안됐다. 재개발은 주민제안 3곳, 지자체 제안 19곳, 민간제안 5곳이며, 재건축은 주민제안 5곳, 지자체 제안 22곳이다. ?소규모 정비사업의 경우 재개발 36곳(주민제안 7곳, 지자체 제안 26곳, 민간제안 3곳), 재건축 11곳(주민제안 9곳, 지자체 제안 2곳)이다.

접수된 후보지를 분석한 결과 여건은 우수하지만 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역과 입지가 열악해 민간 참여 유도가 어려운 지역 등에서 참여도가 높은 것으로 나타났다. 국토부는 지자체·민간이 제안한 사업 구역에 대해서는 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고, 주민제안 구역에는 주민 동의 10% 확보 절차를 거쳐 7월 중 후보지를 발표할 계획이다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr