'뛰는 집값' 잡는 임대차법, 오히려 '전세난' 촉발

건설산업연구원, ‘주택 시장 안정을 위한 정책 방안’ 보고서
정부, 매매시장에 대한 중복 규제와 실거주 강화 정책
임대 매물 감소시키고 전세시장 변동성 확대 키워

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 조강욱 기자] 뛰는 집값을 잡기 위한 정부의 실거주 강화 대책이 전세난을 촉발시키고 있다는 보고서가 나왔다. 특히 임대차2법 시행과 맞물려 전방위적 실거주 요건 강화가 신규 임대 물량은 감소시키고 임대료는 상승시키는 구조를 형성하고 있다는 지적이다.

12일 부동산 업계에 따르면 건설산업연구원은 최근 발표한 ‘주택 시장 안정을 위한 정책 방안’ 보고서에서 매매시장에 대한 중복 규제와 실거주 강화 정책이 임대 매물을 감소시키고 전세시장의 변동성 확대로 이어지고 있다고 밝혔다.

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전세가격은 2018년과 2019년에 마이너스를 기록하며 장기 안정세를 보였다. 하지만 2019년 하반기부터 상승세로 전환됐고 지난해에는 수도권과 지방 모두 각각 8.5%, 6.3% 동반 상승한 것으로 나타났다. 이로써 수도권의 경우 2015년 이후, 지방은 2011년 이후 최대 상승률을 기록했다.

문제는 지난해 하반기 이후 상승률이 점차 확대되고 있다는 점이다. 보고서는 이 같은 현상이 정부의 실거주 요건 강화 규제는 물론, 임대차2법 시행과 맞물려 있다고 지적했다. 현재 우리나라 주택시장은 전세가 존재해 임대차시장과 매매 간 상호 연결성이 강한 특수성이 존재하는데 전세는 임대수익률을 포기하고 자본수익률을 통해 수익을 확보하는 구조다. 즉, 전세가격은 매매가격 변동과 매매시장 규제에 따른 비용에 직접적인 영향을 받고 있다.

보고서를 작성한 허윤경 건산연 연구위원은 "전세는 월세에 비해 높은 가격 변동성을 나타내며 매매시장 변화에 직접적인 영향을 받고 있는데 월세에 비해 상승기에는 상승폭이 크며 하락기에도 하락폭이 큰 특징을 보이고 있다"면서 "이러한 전세시장 기저하에서 매매시장에 대한 중복 규제와 실거주 강화 정책이 임대 매물을 감소시키고 전세시장의 변동성 확대로 이어졌다"고 설명했다.

이에 따라 매매시장 안정을 위해 실시한 실거주 요건 강화 정책이 주택시장 전반에 미친 효과와 부작용에 대한 점검이 필요하다는 지적이다. 또 임대차시장 안정 관점에서 즉각적인 보완책이 요구된다고 제언했다.

허 연구위원은 "투자 수요 차단이라는 실효성은 크지 않고 도심 내 전세 매물 감소로 이어지는 재건축 대상 실거주 요건은 폐지가 필요하다"면서 "다른 측면에서는 실거주 요건 강화가 무주택자나 생애최초구입자의 자가 보유를 어렵게 할 수 있어 자가보유 지원 정책에 대해 검토돼야 한다"고 강조했다.

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr