[2017 부동산시장 집중분석]금리 엎친데 물량 덮친다, 부동산 경고등

각종 규제와 함께 악재 작용
신규분양 과열로 가격약세 부추길듯

[아시아경제 최대열 기자]2017년 부동산시장은 중층 위기 국면에 빠져 불가측성이 확대된다. 저금리 기조가 종식되는 시점에 대출 여건은 까다로워지고, 입주물량은 크게 늘어난다. 공급자나 소유자로서는 악재가 많다고 볼 수 있는데, 그렇다고 수요자들에게 호재만 예상되는 것도 아니다. 집값과 전세금이 함께 약세를 보일 것이란 전망이 지배적이다.

우선 가장 큰 변수는 금리다. 미국 연방준비제도가 14일(현지시간) 기준금리를 올린 데 이어 내년에도 추가 인상을 예고하면서 우리도 영향을 받을 가능성이 높아졌다. 이렇게 되면 부동산시장에는 경고등이 켜질 수밖에 없다. 그간 저금리로 인한 풍부한 유동성이 국내 부동산시장을 떠받쳐온 만큼, 국내서도 금리인상이 연쇄적으로 이어진다면 최근 나온 각종 부동산 규제와 함께 악재로 작용할 것으로 예상된다.

올해 초에도 수도권을 필두로 적용하기 시작한 여신심사 가이드라인 등 가계부채와 관련한 금융규제책은 부동산시장 전반에 영향을 끼쳤다. 기존 주택매매거래가 줄어들면서 가격이 약세로 전환된 반면 신규 아파트 분양시장은 일부 지역에서 과열양상을 띨 정도로 호황이었다. 더욱이 정부가 지난 8월과 11월에 연이어 내놓은 중도금과 잔금 대출 규제 강화는 그나마 시중 자금이 몰리던 분양시장 열기도 꺾는 추세가 뚜렷해졌다.

이런 점에서 주택산업연구원은 내년 주택시장에서 금리를 비롯해 대출규제 등 주택금융정책이 중요한 역할을 할 것이라고 지목했다. 김덕례 연구위원은 "불안한 정국이 어느 정도 방향성을 잡는 2분기가 최대 변곡점이 될 수 있다"면서 "주택금융정책의 규제강도 조절을 합리적인 수준에서 결정하는 게 매우 중요하다"고 지적했다.

금리 상승과 대출규제 강화로 수익형부동산 투자열기는 가라앉을 전망이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "수익형부동산 관심은 여전히 높겠지만 대출규제가 강화된 상태에서 금리부담까지 커져 구매력이 줄어들 것"이라고 말했다.

이와 함께 입주물량 급증이라는 수급변수도 가격 약세를 부추길 것으로 분석된다. 부동산114의 집계로 보면 내년부터 내후년까지 매년 아파트 39만가구가 입주할 예정이다. 지난 5년간 평균 23만가구 수준이었던 것에 비하면 공급과잉 수준이라고 볼 수 있다. 다만 수도권의 경우 화성 동탄과 평택 등 택지개발 지역에 물량이 집중돼 있어 이들 지역을 중심으로 집값이나 전셋값 약세 현상이 지속될 가능성이 높다. 이에 비해 서울 등 기존 도시에서는 수급이 막힐 만큼 공급량이 늘어나지는 않는 것으로 집계되고 있다. 이에 도심의 높은 전세금을 견디지 못한 이들이 신도시로 떠나는 '탈서울' 현상이 나타날 것이란 지적이 나온다.

재건축초과이익 환수제도의 규제 변수는 서울 강남지역을 중심으로 수급과 가격에 적지 않은 영향을 줄 요인이다. 내년 말까지 환수가 유예돼 있는데, 유예기간이 추가로 연장되지 않으면 해당 재건축 추진단지의 약세가 불가피할 전망이다.

수요측면에서는 2017년부터 생산가능인구가 줄어들어 구매수요가 감소할 것이란 지적과 경제활동인구나 1~2인가구가 늘어 수요가 여전할 것이란 지적이 맞선다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 "가구수는 2035년까지 늘어나고 실제 소득을 올리는 경제활동인구는 2037년까지 늘어난다"면서 "주택 구매력은 여전히 상당하다"고 말했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr