포화된 수익형부동산, 노후대비 ‘땅테크’ 어떠세요?

투자자 모이는 토지시장… “장기투자 원한다면 땅이 제격”

[아시아경제 배경환 기자] 노후를 대비해 여윳돈을 굴리려는 사람들이 늘고 있다. 50~60대 베이비붐 세대는 물론 은퇴시기가 앞당겨진 40대도 마찬가지다. 특히 ‘고정수입’이 가능한 수익형부동산은 재테크 1순위로 꼽히고 있다. 하지만 입지와 수요층까지 확보된 임대상품은 바닥을 보이고 있다. 수익형부동산도 이제는 포화상태라는게 전문가들의 공통된 분석이다.

◇달아오른 토지시장… 현재 진행중

최근 몇년새 ‘땅테크’에 대한 투자자들의 관심이 높아졌다. 롤러코스터를 타는 주택시장과 달리 토지시장은 비교적 안정세를 보이는 이유에서다. 지난 5월 정부가 서울 면적의 3배가 넘는 2154㎢규모를 거래허가구역에서 해제한 이후 더욱 탄력을 받고 있다. 호재가 몰린 세종시나 평택 그리고 용인 일대의 토지에 대한 문의가 늘고 있는 것도 이같은 연유다.

개발호재로 인한 민감성은 주택시장 못지 않다. 최근 과학벨트로 확정된 대전 대덕 일대 토지가 대표적이다. 지난 1분기 3.3㎡당 평균 40만원에 거래되던 유성구 원내동 일대(전답 기준)는 현재 60만원을 넘어섰다. 발표 한달만에 3.3㎡당 20만~30만원씩 치솟은 셈이다.

한동안 빙하기에 머물던 토지 경매시장도 달아올랐다. 5월 전국 토지경매 응찰자 수만 6500여명으로 지난달보다 12%나 급증했다. 낙찰가총액 역시 3419억원으로 37% 가까이 늘었다. 강은 지지옥션 팀장은 “주택시장 침체로 새로운 수익을 찾는 투자자들이 토지쪽으로 옮겨가고 있다”며 “정부의 규제완화로 토지시장에 대한 기대감도 예전보다 높다”고 밝혔다.

개발호재에 민감한 것은 토지시장도 마찬가지다. 최근들어 세종시 토지에 대한 문의가 급증하는 것도 이때문이다. /

◇땅테크, ‘이것’만은 알아두자

하지만 빗장 풀리는 대한민국 투자지도에서 과거와 같은 묻지마식 투자는 금물이다. 강공석 투모컨설팅 대표는 “토지는 높은 수익률을 안겨다주는 상품임에는 틀림없지만 상대적으로 환금성이 떨어져 중장기적인 관점은 필수”라며 “해당 토지의 개별성, 용도의 다양성, 인근지역과의 조화, 정책적 개발 호재 등을 면밀히 따져야한다”고 조언했다.

▲도로 접한 땅, 무조건 좋다?=도로는 토지의 접근성을 높여준다. 투자가치와 개발전망을 결정하는 땅값을 올리는 가장 큰 요소다. 특히 고속도로와 터널, 국도와 같은 이른바 ‘통과도로’가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이다. 해당 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾아내거나 낼 수 있는 땅을 매수해야한다. 하지만 길이 뚫려 팔지도 못하는 땅이 돼버리는 경우도 있다. 전원주택지나 팬션지의 경우 교통이 불편해도 자연친화성이 강해 교통이 뚫리면 되레 비인기지역으로 떨어진다.

▲경치 좋은 곳은 ‘개발’이 힘들다=저수지와 나무 등 주변환경에 반해 투자에 나서는 사례도 많다. 하지만 수자원보호구역이나 자연보호법의 규제를 받아 보호구역으로 묶이면 개발이 불가능해진다. 보호수종이 많은 임야나 마을에서 멀리 떨어진 전원주택지 역시 피해야한다.

▲경사진 땅, 일단 조심=지자체마다 다르지만 일반적으로 경사도가 15도를 넘는 땅은 개발이 어렵다. 허가가 나더라도 평탄화 작업과 비용이 만만치 않다. 토사도 확인 사항이다. 지반이 약해 다지기 공사 등의 비용이 발생한다. 지적도상의 물건과 실제를 비교해야한다는 이야기다.

▲인근시설 ‘눈’으로 확인=혐오시설은 직접 발품을 팔아 눈으로 확인해야한다. 반경 500m안에 축사시설, 분묘, 변전소 등이 있다면 일단 피하는 것이 좋다. 특히 따뜻한 날씨가 아닌 추운 날씨에서는 축사시설 등에서 냄새가 나지 않는다. 여름철 파리 전쟁으로 고생하다 투자를 포기하고 장기투자자로 전락하는 경우도 있다.

강 대표는 “토지투자에서 100% 만족하는 땅은 없지만 리모델링을 통해 높은 시세차익을 거둘 수 있다”며 “1~2년간 잦은 거래로 수익을 얻는 상품이 아닌만큼 입지선정에서부터 개발 가능성을 보고 들어가야한다”고 언급했다.

배경환 기자 khbae@