최경환, DTI·LTV 완화 공식화…실수요자에 미칠 효과는?

"악성 가계부채 부담되지 않는 선에서 거래 정상화하는 수단"…40세 미만 등에겐 '약발'

[아시아경제 박소연 기자] 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 8일 열린 청문회에서 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화를 공식화했다. 이에 실제 완화될 경우 부동산 시장과 실수요자들에게 미칠 구체적인 효과에 관심이 모아진다.

최 후보자는 내정 이후 일관되게 DTI와 LTV에 대해 합리적인 선에서 탄력적 운용을 해야 한다는 주장을 해왔다. 최 후보자는 LTV와 DTI를 두고 '겨울철의 여름옷'이라고 언급하기도 했다. 부동산 거래시장 침체가 계속되는 상황에서 무분별하게 대출을 받을 서민들보다는 자금조달에 여유가 있는 계층을 도와야 한다는 취지에서다. 악성 가계부채에 부담이 되지 않는 선에서 부동산 거래를 정상화할 경우 내수 활성화에도 적잖은 도움이 될 것이란 판단도 작용한 것으로 풀이된다.

◆연봉 4000만원 30대, LTV 완화 혜택 가장 커= 집값 대비 대출금 한도인 LTV는 현재 수도권 50%, 지방 60%가 적용된다. DTI는 소득 대비 대출금 한도로 서울(50%)과 수도권(60%)에서 시행된다. 지방에서는 제한이 없다. 일자리가 있는 40세 미만 차주의 DTI를 산정할 때는 올 9월까지 한시적으로 10년간 연평균 소득을 추정해 DTI를 적용토록 완화돼 있다. 예상소득은 연령대별 근로자 급여증가율을 토대로 추정하게 되는데 금융위에 따르면 이 경우 대출 한도가 15~25% 늘어나게 된다.

최 후보자는 이런 한시적인 조치에 그치지 않고 지역ㆍ연령에 따라 합리적으로 조정해야 한다는 입장이다. 집값이나 연 소득의 최대 60%로 제한된 부동산 대출한도를 집을 장만하려는 20, 30대 청년층에 한해 70%까지 늘려주는 방안 등이 마련될 것으로 보인다. 이렇게 되면 수도권에서 3억원짜리 집을 장만하고자 하는 연봉 4000만원의 30대 A씨는 LTV 50% 제한에 따라 최대 1억5000만원까지 대출을 받을 수 있던 데서 6000만원가량을 더 받을 수 있게 된다. 금리부담은 상환기간 5년까지는 3%대 후반의 고정금리를 적용받을 수 있지만, 5년 이후에는 당시 대출이자율에 따라 변동이 있다. 현재는 4%대 후반이다.

◆5년 이상 무주택자라면 LTV 완화 실효성 줄어= 하지만 A씨가 5년 이상 무주택자라면 LTV 규제완화의 실효성이 예상보다 적을 수 있다. A씨는 수익공유형 모기지 대출을 통해 2억원 한도 내에서 연 1.5%의 고정금리로 대출을 받을 수 있기 때문이다. 부부합산 연 소득 7000만원 이하, 수도권과 지방광역시에 위치한 전용면적 85㎡ 이하 6억원 이하 아파트를 구입한다는 가정에서다. 앞선 사례와 비교할 때 같은 2억원을 빌린다고 가정하면 20년간 총이자부담 차액이 약 6000만원에 달한다.

주택가격이 높아진다면 얘기는 좀 달라진다. A씨가 구입하는 주택가격을 4억원으로 높여보면 완화된 LTV에 따라 최대 2억8000만원까지 대출을 받을 수 있게 돼 융통 가능한 금액이 높아진다. 이에 일부 전문가들은 LTV는 현재 한도에서 고정을 해놓고 DTI 전면 완화를 하는 방안을 제시한다. 연봉 4000만원인 A씨의 DTI는 상환기간을 통한 조정이 가능하기 때문에 대출금액과 조건에 큰 영향을 미치지는 않는다는 설명이다.

◆소득 낮은 서민층은 DTI 완화 실효성 낮아= 소득이 낮은 서민층의 경우에는 DTI 실효성이 크지 않다. 연봉 2000만원인 B씨의 경우 현재 수도권에서 3억원의 주택을 구매할 때 1억5000만원의 자금만 있으면 나머지는 대출을 받을 수 있다. 하지만 B씨는 현재로서는 DTI 제한에 걸려 원리금에 대해 30년 상환으로만 대출받을 수 있다. 이 경우 DTI 규제가 전면 완화되면 20년 상환으로 조정해 대출이자를 4000만원가량 절약할 수도 있다.

하지만 B씨가 무주택자라면 공유형 모기지 대출을 이용할 수 있다. DTI 완화에 따른 이득보다는 기존 무주택자를 위한 상품을 이용하는 것이 훨씬 이득인 셈이다.

고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 "금융규제를 완화하는 것은 그로 인한 직접적인 거래 증가 효과보다는 심리적인 안정을 주는 측면에 의미가 있다고 본다"면서 "따라서 복잡하게 조건을 달아 제도를 수술하기보다는 대폭 완화해주는 방식이 적절하다"고 설명했다.
,


박소연 기자 muse@asiae.co.kr