[부동산 길라잡이]Y씨는 근저당 9000만원 아파트에 세들어도 되나?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 부산에 살던 직장인 Y씨(38)는 서울로 발령이 나서 9월 말까지 이사를 가야 한다. Y씨는 직장과 가까운 서울 성북구 삼선동에 전세를 구했고 오늘 2억1000만원에 전용면적 84㎡의 아파트가 마음에 들어 가계약을 하고 돌아왔다. 이 집의 매매가는 4억6000만원 선이다.

그러나 집에 돌아와 등기부등본을 확인해 보니 2009년10월13일에 1순위로 근저당 9000만원이 설정돼 있었다. 놀란 Y씨는 직장동료 K씨(41)에게 물어보니 근저당은 말소되지 않으면 계속 위험한 거라며 계약을 만류했다. 내일 계약금을 치르기로 한 Y씨는 고민이 되기 시작했다. #

근저당권은 저당권의 부종성이 완화된 특수한 경우의 담보물권이다.

저당권은 채무를 담보하기 위해 채무자 또는 제3자가 제공한 담보물을 인도받지 않고 관념적으로만 지배하고 채무를 갚지 않을 때에는 이를 경매신청 해서 우선변제 받는 담보물권이다.

이때 부종성은 저당권과 근저당권을 나누는 중요한 기준이다. 저당권의 부종성은 피담보채권의 존재를 선행조건으로 하는 개념이다. 보통 저당권은 특정한 빚에 대해 담보물권인 저당권이 성립하지만, 근저당권은 불특정의 채권들을 일정한 최고액 한도에서 담보한다.

근저당이 설정되면 일반 저당권과 달리 채무자가 부담하는 채권이 증감 변동하므로 근저당권자에게 현재 남아있는 채권최고액이 얼마인지 확인해야 한다.

채권최고액은 빚을 낼 수 있는 범위로 근저당권을 말소하지 않는 한 집주인은 별도의 근저당권 설정 없이 계속 대출을 받을 수 있다. 이런 편의성 때문에 주택담보대출에서 근저당권이 많이 활용된다.

그렇다면 Y씨는 근저당이 잡힌 이 집을 계약해도 괜찮을까? 답은 ‘그렇다’지만 주의해야 한다.

만약 집주인이 빚을 갚지 못해 아파트가 경매로 넘어가면 받을 수 있는 돈은 통상적인 경락율 70%를 감안할 때 약 3억2200만원이다. Y씨의 전세보증금 2억1000만원과 근저당 9000만원을 합하면 3억이므로 변제가 가능하다

은행은 법적절차에 착수하는 비용을 감안해 채권최고액을 120~130%로 높게 잡기 때문에 채권최고액이 9000만원이면 실제 대출액은 더 적을 것이다. 집주인이 대출의 일부를 갚았을 수도 있다.

문제는 근저당권은 말소시키지 않는 한 계속 채권최고액 범위 내에서 대출이 가능하다는 점이다. 따라서 Y씨는 아직 계약 전이기 때문에 계약서에 반드시 근저당권을 말소한다는 특약을 기재하고 이로 인한 비용도 매도인이 책임질 수 있도록 조치해야 한다. 실제 거래에서는 감액등기 등의 방법도 사용된다.

한편 원룸 같은 집합 다세대건물은 근저당이 잡혀 있으면 세입자들의 확정일자가 빠른 순서에 따라 보증금을 돌려주므로, 전세 계약 시에 세입자들의 확정일자와 보증금의 총합을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

Y씨는 전세계약을 하기 전에 등기부등본에 근저당권이 말소된 것을 확인해야 안전하다.

정선은 기자 dmsdlunl@