'리먼 쇼크' 수준 경고음…글로벌 오피스 공실률 심상찮다

샌프란시스코 등 글로벌 10대 도시
사무실 공실률 역대 최고치 근접
"부동산 대출 영향 땐 금융불안 우려"

미국 샌프란시스코 등 글로벌 주요 도시 10곳의 사무실 공실률이 역대 최고치로 올라갔다. 상황이 더욱 악화되면 부동산 대출 등에 영향을 줄 수 있고 금융시장에 파장이 미칠 수 있다는 우려가 나온다.

니혼게이자이(닛케이)신문은 11일(현지 시각) 미국 부동산서비스업체 CBRE를 인용해 올해 3월 말 기준 세계 오피스의 공실률이 12.9%에 달해 글로벌 금융위기(리먼 쇼크)의 영향이 있던 시기(2009~2010년)의 13.1%에 육박하는 수준까지 근접했다고 보도했다.

그러면서 이런 공실률이 부동산 대출 상황에 악영향을 미치면 금융 불안으로 연결될 염려도 있다고 전했다.

특히 지난 3월 말 공실률을 기준으로 글로벌 주요 17개 도시 가운데 샌프란시스코, 시카고, 로스앤젤레스, 워싱턴, 뉴욕 중심부, 상하이, 홍콩(작년 말 기준) 시드니(작년 말 기준), 런던 등 10개가 리먼 쇼크 등 때 기록했던 이전 최고치를 웃돌았다.

[사진출처=연합뉴스]

주요 도시에서 공실률이 높아진 것은 코로나19 시기 재택근무가 확산한 게 영향을 미친 것으로 보인다.

여기에 더해 작년 가을부터 경기둔화 등을 이유로 미국 IT기업을 중심으로 감원을 비롯한 구조조정이 진행된 것도 샌프란시스코 등을 중심으로 사무실 수요에 파장을 미친 것으로 분석된다.

닛케이는 또 "중국 도시의 경우 자국 기업이 사무실을 축소한 것과 유럽 기업들이 싱가포르로 거점을 옮긴 것 등 이유가 됐다"고 짚었다.

오피스 공실률이 높아지는 건 주변 상권의 경기에도 영향을 주고 있다. 실제로 샌프란시스코 중심부에 위치한 한 호텔의 경우 최근 이자 지급을 중단하는 등 경영 위기에 빠진 것으로 알려졌다.

지난 4월 글로벌 부동산 컨설팅 회사 쿠시먼앤웨이크필드 보고서에 따르면 실리콘밸리의 핵심 도시인 샌프란시스코의 사무실 공실률은 25%에 육박한다. 코로나19 이전인 2019년까지만 해도 공실률은 5%도 채 되지 않았다.

모건스탠리 역시 최근 분석에서 "2025년까지 1조5000억달러(약 2000조원)의 상업용 부동산 대출에 대한 만기가 돌아온다면서 "어떤 금융사가 대출 차환이나 만기 연장을 해줄 수 있을지 모르겠다"고 우려했다. 대출 담보 자산인 사무실 건물과 호텔, 상가의 부동산 가치가 폭락한 상황에서 금리가 급등해 타격이 있을 것이라고 전망했다.

이에 각국 정부도 오피스 경기의 불씨가 금융으로 옮겨붙을 것을 경계하고 있다. 지난달 미국 하원이 개최한 청문회에서 마이클 바 연방준비제도(Fed·연준) 부의장은 "도시부의 오피스에 취약성이 있어 상업용 부동산을 주시하고 있다”고 밝혔다.

지난 5월 유럽중앙은행(ECB)은 금융안정보고서에서 '자금에 여유가 있는 상황에서 확장해온 펀드가 부동산에 기울어져 있다'고 지적하며 경계감을 드러냈다.

금리 인상에 따른 자금조달 비용과 공실률 상승은 상업용 부동산 수익성과 가격에도 영향을 미칠 수 있다. 그린스트리트에 따르면 올해 4월 미국의 상업용 부동산 거래 가격은 전년 동기 대비 15.3% 떨어졌다. 닛케이는 "2009년 9월 이후 최대 감소 폭이다. 유럽에서도 가격 하락이 시작되고 있다"고 전했다.

현재 미국 상업은행이 오피스와 상업시설 등에 대출한 총액은 3조달러 가까이 늘어난 가운데, 이 중 70%가량을 중견·중소은행이 차지했다. 경기 활성화를 위해 금융 완화가 진행되고 예금이 모였을 때 중견 은행은 대출할 곳을 찾던 중 상업용 부동산을 주시했다.

김현정 기자 kimhj2023@asiae.co.kr