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[시시비비] 1가구 원하는 곳에 1주택 소유가 어려운가

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[시시비비] 1가구 원하는 곳에 1주택 소유가 어려운가
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이번 정부의 18번째 부동산 대책이 발표됐다. 현 정부의 임기가 2017년 5월 시작돼 현재까지 31개월 정도 지나왔다고 보면 약 2개월에 한 번씩 부동산 대책이 발표된 셈이다.


일반적으로 주택 가격이나 부동산 가격에 영향을 주는 요소는 크게 6가지가 있다. 먼저 정부의 규제가 있다. 재건축초과이익환수제, 주택거래신고제도 도입, 투기지역 및 투기과열지구 지정, 분양가상한제 등이 대표적이다. 둘째는 공급 정책이다. 공적 임대주택 공급, 공공분양주택 용지 전환 등이다. 셋째는 조세 정책이다. 다주택자 양도세 강화, 취ㆍ등록세율 변화, 보유세율 변화 등 세제와 관련된 부분이다. 넷째는 금융 정책이다. 전세자금 지원, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR), 청약 통장 등이다. 다섯째는 거시경제 변수들이다. 국내총생산(GDP)과 건설업이나 부동산 및 임대업, 물가 상승률, 주가지수, 유동성 등이 영향을 줄 수 있다. 마지막으로 앞의 변수에 포함되지 않는 교육 여건, 1인 가구 비중, 출퇴근 시간 등이 될 수 있다.

이번 정부의 부동산 대책은 직접 개입, 조세 정책, 금융 정책으로 나타난다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역 확대, 시장 거래 질서 조사 체계 강화, 공정한 청약 질서 확립 등이 있다. 조세 정책은 임대 등록 제도 보완, 종합부동산세 및 양도소득세 강화 등으로 나타난다. 금융 정책은 투기지역ㆍ투기과열지구 주택담보대출 관리 강화, 전세대출을 이용한 갭 투자 방지 등으로 나타난다.


이러한 정책으로 버블 수준으로 올라간 집값이 잡힐까? 단기적으로 집값은 보합 수준에 머물 가능성이 높다. 대출 축소나 서울의 많은 아파트가 해당하는 대출 금지 등을 통해 수요 자체를 막았다. 이러한 수요 감소의 상황에서는 부동산시장에서 공급자인 주택 소유자가 버티기로 가면 가격이 내려가지 않고 오히려 호가가 유지되는 경우가 많다. 다음 정책이나 다음 정부에서 부동산 대책의 일관성이 없어지면 정책이 바뀔 것이라고 보는 견해가 있기 때문이다. 따라서 단기적으로 오히려 호가의 불안정성이 나타날 가능성이 있고, 거래가 되더라도 현재의 수준을 유지할 가능성이 높다.


서울의 47만3000가구로 급속히 증가한 다주택 임대 사업자에게 주는 혜택을 단계적으로 대폭 감소시킬 필요가 있다. 조세 정책을 펼쳐도 임대 사업자에게 적용되지 않는 경우가 많다. 물론 이번 대책에서 임대 등록 혜택을 줄인 부분은 있지만 아직 미흡하다. 임대 사업자는 재산세 감면, 60㎡ 이하 신규 분양 취득세 면제, 소득세 일부 감면, 일정 금액 이하 임대 소득세 비과세, 종합부동산세 합산 배제, 필요경비율 분리과세, 양도소득세 중과 배제 및 비과세, 장기임대주택 장기보유특별공제 특례 등 많은 혜택이 있기 때문에 2017년 이후 급격하게 늘었다. 이러한 혜택은 축소해야 한다. 일본의 부동산은 1985년부터 5년간 버블이 형성됐다가 1990년 이후 6년간 폭락했다. 주택담보대출의 비율이 높았고, 이 상황에서 금리가 올라가면서 버블이 터졌다. 우리의 경우에도 가구별 주택담보대출에 전세자금 대출까지 합하면 대출비율이 낮은 편이 아니고, 전세가 없는 오피스의 경우 대출 비율도 낮은 편이 아니다. 따라서 경기가 좋지 않은 상태에서 경착륙할지, 연착륙할지가 남은 상황이다.

지금 서울의 웬만한 아파트는 1가구가 평생 숨만 쉬며 월급을 전부 모아도 살 수 없는 집이 돼버렸다. 아파트 기준의 화폐 가치는 폭락한 셈이다. 이제라도 1가구 거주 목적 외에 부동산이나 관련된 상품들은 불로소득을 올릴 수 있는 투기 가치가 없다는 것을 인식시켜줄 필요가 있다.


김상봉 한성대 경제학과 교수




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