[일문일답]"재건축·재개발 '사전 공공기획'…기부채납 총량은 그대로"

[아시아경제 이춘희 수습기자] 서울시가 아파트 재건축·재개발 등 정비사업에 '사전 공공 참여' 방식을 도입한다. 정비계획 수립 단계부터 서울시가 참여해 도시 전반의 경관을 고려한 입체적 건축 디자인을 유도하고 정비사업 기간과 비용은 줄인다는 계획이다. 2030년이 되면 서울 시내 아파트 56%가 준공한 지 30년 이상이 되는데, 이들이 정비사업에 나서기 전 도시 경관을 다채롭게 구성하기 위한 제도 개선에 나서려는 것이다.

이를 위해 시는 정비사업 초기단계 '사전 공공기획'을 신설해 선제적인 정비사업 가이드라인을 제공한다. 공공기획~사업시행인가까지 공공이 프로세스 관리와 절차이행도 조정·지원한다. 아파트의 단절성과 폐쇄성을 극복, 주변에 열린 아파트를 조성하기 위한 '서울시 아파트 조성기준'을 마련, 앞으로 모든 아파트 정비사업에 일반 원칙으로 적용한다. 도시 속 섬처럼 단절되고 폐쇄적이었던 아파트가 주변과 연결되는 열린 생활공간이 될 수 있도록 '슈퍼블록'은 쪼개고, 아파트지구 같은 대단위 아파트 밀집지역의 경우 단지를 넘어서 일대 지역을 아우르는 입체적 지구단위계획으로 확대 수립한다.

진희선 서울시 행정2부시장은 12일 서울시청에서 이같은 내용을 담은 '도시·건축 혁신안'을 발표하면서 "정비계획안 수립에 공공의 가이드가 반영되면 정비계획 결정이 이뤄지는 심의 단계인 도시계획위원회 개최 횟수를 3회에서 1회로, 소요 기간을 20개월에서 10개월로 단축할 수 있을 것"이라고 말했다. 현상설계 공모비용 1억~5억원 전부와 공모안 선정을 위한 주민총회 비용의 일부도 시가 지원한다는 방침이다.

다음은 일문일답.

▲슈퍼블록 쪼갤 때 가구 수는 어느 정도로 생각하고 있는지. 현상 설계 관련해서는 조합과 협의를 하겠다는 것인데 잠실주공5단지의 경우 현상설계를 하다가 주민들 반대 있었는데 어떤 방향으로 풀어나갈 것인지.

= 잠실주공5단지는 시범적으로 국제현상공모를 조합과 협의해 진행했다. 총회를 통해 현상안을 받아들이기로 했다. 다소간에 주민 갈등이 남아있고 협의 과정이 필요하지만 원만히 협의해 추진하고자 한다. 시범적으로 해보니 다소 준비 과정이 필요하다는 생각이다. 공공에서 정확한 가이드라인 제시와 지침이 필요하겠고, 현상공모 진행과정에서 추진위와 조합들과는 좀 더 긴밀한 협의가 필요하다. 2~3개 정도 현상공모 심의에서 제시하면 최종적으로 그 중 당선작은 총회를 통해 결정하는 시스템으로 보완해나가려고 생각하고 있다. 슈퍼블록은 대단지, 큰 단지를 의미한다. 종전에 지어졌던 걸 보면 잠실 1단지, 2단지는 슈퍼블록인데 가보면 도시로부터 단절된 섬처럼 돼 있다. 그리고 주민 외에는 접근하기 어렵고 지나가는 사람 입장에서는 아파트 단지만 길게 늘어서 있기 때문에 지역과의 부조화 등 문제가 있다. 이런 부분에서 단지 내에 도시성을 최대한 끌어들여서 도시계획도로가 됐든, 보행전용도로가 됐든 단지 밖에 있는 시민들도 이용할 수 있는 공간으로 만들어나가고자 한다.

▲4개 시범단지는 어디로? 아직 결정되지 않았다면 어떤 절차 거칠 예정인지.

= 아직 미정이다. 주민과 협의를 하고 전문가들과 협의를 해서 4월께 선정하려고 한다. 큰 단지, 작은 단지, 재개발, 재건축, 구릉지 등 유형이 다양화돼야 시범단지가 잘 나타날 것으로 생각하고 있고 전문가와 협의해 결정할 예정이다.

▲'전문적이고 현대적인 가이드라인 제시'는 시에서 안을 내고 여기에 맞게 재건축 안을 내놓으라는 식으로 이해되는데. 조합에서는 제한을 둔다고 생각하고 반발이 있을 것 같은데 이에 대해서는 어떻게 대응할 것인지.

= 그간의 과정은 도계위 심의에서 많은 시간 소모했다. 이전 단계에서는 주민들의 의견만 담아서 오다 보니 도계위에서 공공성을 따지면서 한 20개월을 보냈다. 도시건축 혁신방안을 마련하기 위해 선진 도시들을 다녀보니 사전 기획 단계가 중요했다. 이번 혁신 방안의 가장 핵심 키는 공공기획단계다. 재건축, 재개발이 된다면 어떻게 가는 게 좋을지, 지역과의 조화는 어떻게 가는 게 좋을지, 가구 형태는 어떻게 가는 게 좋을지를 이 단계에서 마련한다면 그 다음 단계는 굉장히 빨라지는 것이다. 공공에서 주민 의견 수렴도 하기 때문에 더 빨라진다. 오히려 이런 단계가 없었기 때문에 그동안 길어졌던 것이다. 보통 도계위 심의를 3차례하는데 여기에 20개월이 든다. 사전기획단계를 강화해서 미리 사전에 갈등이 있을만한 것들을 조정하려는 것이다.

▲지금 현재도 조합원들이 마음대로 하는 것은 아니고 심의를 받아야 하는데. 재산권에 해당하는 부분인데 이를 공공이 정해주는 식으로 받아들이면서 반발이 생길 우려가 있진 않은지.

= 입안권 자체는 현재도 구청장이 갖고 있다. 공공기획기능이 조금 미진했기 때문에 충분한, 구체적인 지역과의 조화, 혁신적 디자인, 주민의 구체적 의견 등을 수렴하지 않은 상황에서 도계위 심의에서 시간을 끌게 된다. 공공성을 강조하는 도계위와 주민들은 사업성을 강조하다보니 부딪히면서 갈등이 일어났다. 사전 공공기획이 충실하게 되면 이 과정에 도계위원도 같이 참여하기 때문에 도계위 심의는 한 두 차례로 끝날 것이다.

▲공공기획에서 어떤 방식으로 하라고 가이드라인을 정하기 때문에 도계위 심의 절차가 줄어든다는 것인데, 가이드라인을 제시할 때는 혁신단에서만 제시하는지. 아니면 민간과 협의를 하는 것인지.

= '원 팀'에 주관부서 + 도시건축혁신단 + 공공기획자문단이 포함된다. 공공기획자문단에 도계위원, 평가위원 등이 들어간다. 사전공공기획을 이들이 하면 여기에서 가이드라인이 나오고 이에 맞춰 자치구, 주민들과 의견 수렴과 조율이 이뤄진다.

▲그렇다면 여기에 맞추어 해야 한다는?

= 그렇다.

▲슈퍼블록에 보행로를 깐다는 건데 원래는 조합 땅이다. 기부채납하는 대신 인센티브 주는지. 도계위를 빠르게 가져가겠다고 했는데 서울시는 집값이 안정되었다고 평가해서 재건축을 빠르게 가져가는 것인지?

= 슈퍼블록이 되면 기부채납 양은 아무래도 늘어날 것. 다만 양을 늘리지 않고 일부는 가로 활성화, 일부는 임대주택 등으로 총량은 그대로한다. 집값에 대해서는 9·13 대책 이후 집값이 내리막을 걷고 있다. 2월 말 기준으로 보면 서울시 전체 10% 하락, 강남권은 최고점에 비해 20% 하락했다. 그렇긴 하지만 최고점에 비해서 하락을 했기 때문에 좀 더 하락을 해야 할 것이다. 대부분 시민들은 아직도 주택 가격이 상당히 높다고 생각하고 주거 지출 비용이 생활비에서 많이 나간다는 인식을 하고 있다. 부동산 시장은 계속 주시할 것이다. 필요한 부분에 대해서는 정부와 긴밀히 협의할 것이다. 오늘 발표한 방안은 부동산에 영향을 미치는 것은 크지 않다고 본다. 그런 상관 관계에서 나온 것은 아니고 박원순 시장이 취임하면서 2012년부터 지속적으로 도시건축 혁신을 해 온 부분이다. 지금까지는 공공에 방점을 뒀고 이제는 우리 서울의 경관 대부분을 압도하고 있는 아파트, 정비사업에 포커스를 맞추어 혁신방안을 마련한 것이다.

이춘희 수습기자 spring@asiae.co.kr