2009년만큼 악성…미분양에 맥 못추는 지방

올해 신규 분양 26곳 중 11곳 1순위 청약 미달
작년 준공 후 미분양 56% 급증…질적 악화 뚜렷

[아시아경제 박민규ㆍ지연진 기자] 지방 아파트 시장이 악화일로를 걷고 있다. 올 들어 지방에서 분양한 민영 아파트 단지 둘 중 하나 꼴로 청약 접수가 미달됐다. 1순위 청약자가 단 한명도 없거나 입주를 앞둔 아파트 전체가 미분양으로 남아 있는 곳도 등장했다.

지방분양 1순위 청약자 0명 등장

12일 금융결제원에 따르면 올 들어 지방에서 분양한 아파트 단지 26곳 중 11곳이 1순위 청약에서 미달이 발생했다. 특히 제주도 서귀포 서홍동에 공급된 '스마트리치'의 경우 1순위 청약자가 한명도 없었다. '효성해링턴 코트 제주'와 '창원경화베스티움', 진주 평거동 '메이힐스아파트', 양산 '유림노르웨이아침', 포항 '동부이끌림', 해남 '센트럴파크', 장성 '대흥 엘리젠' 등도 1순위 청약자가 10명 안팎에 그쳤다.

악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 쌓이고 있다. 국토교통부에 따르면 지방의 준공 후 미분양은 지난해 말 1만3935가구로 1년 새 5035가구(56.6%) 늘어났다. 지난해 전체 미분양 주택이 5576가구 늘어난 점을 감안하면 대부분이 악성 미분양이었던 셈이다. 올 1월에는 1만5000가구로 한달 새 1065가구(7.6%) 급증했다. 실제 이달 내 준공을 앞둔 경남 창원 '마산 월영 사랑으로' 아파트는 4200여가구가 통째로 미분양이 발생해 현재 재분양을 앞두고 있다. 시공사인 부영은 2016년 5월 해당 4298가구 규모의 해당 단지를 분양했다. 당초 부영은 분양률이 43.9%라고 신고했으나 국토부가 다시 확인한 결과 단 177가구만 청약을 한 것으로 나타났다. 분양률이 4.1%에 불과해 4121가구가 미분양이 발생한 것이다.

현재 지방의 준공 후 미분양 주택은 5만가구가 넘었던 2009년에 비해서는 적은 편이다. 하지만 당시는 글로벌 금융위기라는 특수한 상황이었다는 점에서 지금 시장 상황과는 차이가 있다. 무엇보다 당시에는 미분양이 크게 늘었음에도 지방 집값이 오름세를 유지했지만 현재는 지방 집값 하락세가 이어지는 상황에서 미분양이 빠르게 늘고 있다. 한국감정원에 따르면 지방 집값은 2017년 12월(-0.01%) 하락 전환한 뒤 지난달까지 1년 3개월째 내림세를 이어가고 있다. 글로벌 금융위기 때는 2008년 11월부터 2009년 3월까지 5개월 동안만 지방 집값이 하락했다.

지난해 지방의 주택 준공(입주) 물량은 29만5597가구로 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2010년 이후 역대 최대치를 나타냈다. 앞으로 준공 후 미분양 물량이 더 빠른 속도로 늘어날 수 있는 상황인 셈이다. 정부의 적극적인 관리 및 대처가 요구되는 이유다. 하지만 정부는 지금의 상황을 지방 부동산시장이 감내할 수 있는 수준으로 판단하고 있어 자칫 손을 쓸 수 없을 정도로 악화될 수 있다는 우려가 나온다.

정부, 믿는 지표에 발등 찍힐라

전문가들은 지표만 보고 방심하기에는 상황이 녹록지 않다고 지적한다. 특히 시장에선 지방의 미분양 물량이 2년가량이 쌓이면서 '악성 미분양'으로 전환하고 있다는 점을 주목했다. 실제 지방의 준공 후 미분양은 2016년 3월 3521가구로 바닥을 찍은 뒤 빠르게 늘어나는 추세다.

김은진 부동산 114 리서치팀장은 "지표만 보고 시장이 괜찮다고 생각하면 안 된다"며 "지금의 적체는 신규 물량이 늘어났다기보다는 입주 물량이 쌓이고 거래가 위축됐기 때문으로 악성 미분양이 심각한 수준"이라고 판단했다. 이어 "거래 침체가 고착화되고 있기 때문에 악성 미분양으로 번지는 것을 마을 해결책이 나와야 한다"고 강조했다.

지방 미분양을 해결하기 위한 대책에는 미분양이 심각한 지역을 중심으로 한 '핀셋 대책'이 필요하다는 것이 중론이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재 지방의 미분양 지도는 울퉁불퉁한 모습"이라며 "경기가 좋은 대전과 광주·대구 등은 나쁘지 않은 상황이지만, 강원도와 부산을 비롯한 경남권은 힘을 못쓰는 상황"이라고 진단했다. 그는 "지방 미분양은 공급 과잉과 지역경제 침체가 원인인데 아직은 시장을 부양할 정도는 아니다"면서도 "지방은 수도권과 주택 사이클 및 체격이 다르기 때문에 차별적인 세제와 대출 완화 등의 정책을 써야 하고, 지역별로 미세조정도 필요하다"고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "미분양 문제는 입주 시 잔금이 들어오지 않아 건설사의 유동성 위기가 건설사의 부도로 이어지는데 아직 그 상황은 아니다"라며 "하지만 미분양이 감소는 느리고 증가 속도는 빠른 특징을 가진 데다 건설사가 미분양 물량을 의무적으로 신고하는 것이 아니기 때문에 숨겨진 미분양도 모니터링해야 한다"고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
지연진 기자 gyj@asiae.co.kr