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저금리에 오피스 호황… 일본리츠 강세

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10억 이상 재간접펀드 5개 수익률… 3개월 8.4%, 연초 이후 20.8%

최근 3년간 일본리츠지수(TSEREIT) 추이(자료:도쿄증권거래소)

최근 3년간 일본리츠지수(TSEREIT) 추이(자료:도쿄증권거래소)

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[아시아경제 구은모 기자] 일본 리츠(REITs·부동산수익증권)와 관련 펀드가 저금리에 오피스 호황까지 더해지며 강세를 보이고 있다. 다만 일본 오피스 시장이 고점을 찍었다는 분석도 제기돼 신규 투자에 유의해야 한다는 지적이다.


16일 펀드평가사 에프앤가이드에 따르면 지난 11일 기준 국내에서 운용되는 설정액 10억원 이상 일본리츠재간접펀드 5개의 최근 3개월 수익률은 8.40%로 나타났다. 연초 이후 수익률은 20.87%에 달했다. 같은 기간 국내 공모 부동산펀드의 수익률이 각각 -1.34%, 1.47%를 기록한 것과 비교되는 수치다. 설정액도 꾸준히 증가해 최근 3개월 간 1126억원 늘었고, 연초 이후 2382억원 순유입됐다.

펀드별로는 삼성자산운용의 '삼성J-REITs부동산투자신탁1'이 최근 3개월 동안 클래스별로 12.19~13.01%의 수익률을 거둬 가장 우수한 성적을 기록했다. 한화자산운용의 '한화JapanREITs부동산투자신탁 1'도 9.75~10.02%의 수익률로 뒤를 이었다.


일본 정부의 저금리 기조와 오피스 시장의 호황이 일본 리츠시장의 강세를 주도하고 있다는 평가다. 낮은 금리는 이자비용 감소 등으로 리츠 업체들의 자금조달 비용을 줄여 이익률과 배당 개선에 도움이 되고 있다. 김형근 NH투자증권 리서치센터 대체투자팀장은 "도쿄 중심으로는 오피스 임대가 탄탄한데다 저금리 효과가 더해져 리츠의 배당성향은 물론 주가도 상승하고 있다"고 설명했다. 박찬욱 한화자산운용 멀티에셋팀 차장도 "일본 리츠 자산의 50% 정도를 차지하는 오피스의 공실률이 역대 최저 수준으로 내려가고 있는데다 임대료의 상승도 지속되고 있어 리츠와 관련 펀드들이 성과를 보이고 있는 것"이라고 말했다.


도쿄증권거래소에 따르면 전날 일본리츠지수(TSEREIT)는 전 거래일 대비 3.54포인트(0.16%) 내린 2221.04로 마감했다. 전날 소폭 내리기는 했지만 일본리츠지수는 지난 9일 2246.76까지 오르는 등 2017년 11월 저점(1605.89) 이후 지속적으로 우상향 곡선을 그리고 있다.

대도시 중심의 오피스 시장 호황은 당분간 지속될 전망이다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "도쿄도 일대 오피스 시장은 최근 공실률이 1%대까지 낮아지는 등 우호적인 환경이 펼쳐지고 있다"며 "도쿄도의 오피스 준공도 지난해 34건(141만m²)에서 올해 32건(85만m²), 내년 20건(117만m²)으로 공급면적 상 현 수준의 공실률이 당분간은 지속될 것"으로 내다봤다.


하지만 낮은 공실률은 고점 논란을 불러오고 있다. 도쿄 등 대도시의 장기 임대계약을 맺은 대형 오피스 리츠들은 문제가 없겠지만 중소형·지방 중심의 자산을 보유한 리츠들은 올림픽 등을 기점으로 경기 부양 추세가 둔화되면서 상승세가 꺾일 수 있다는 것이다. 채 연구원은 "유례없는 특수"라며 "서울시의 공실률이 15%, 판교가 1% 정도 나오는데, 도쿄도 전체가 1%대라는 것은 정점으로 볼 여지가 있다"고 전했다. 박 차장은 "공실률이 더 이상 좋아지기 힘들다면 리츠지수에 부담되는 게 맞다"며 "공실률 상승 리스크가 있을 때는 산업재, 주거 등 오피스 외의 섹터의 편입 여부와 비중 등을 살필 필요가 있다"고 조언했다.




구은모 기자 gooeunmo@asiae.co.kr
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