- 관건은 입지좋은 토지 싸게 매입하는 것
[아시아경제 오진희 기자]대기업에서 근무하다 지난해 은퇴한 김승칠(남ㆍ66)씨는 노후대비를 위해 최근 서울 동대문구 휘경동 자신의 거주지와 근거리에 도시형생활주택을 지어 입주자(임차인)를 모집하고 있다.
더욱이 최근 정부가 도시형생활주택 등 소형임대주택 공급을 활성화시키기 위해 주차대수를 세대당 1대에서 0.25대 수준으로 완화시키면서 수익성 면에서도 괜찮아 보였다.
따라서 그는 은퇴후 부터 도시형생활주택 전문업체에 상담을 받고 좋은 땅을 찾던 중 3.3㎡당 1650만원 정도의 231㎡(69평) 부지를 11억원대에 매입하게 됐다. 자신의 거주지와도 가깝고, 회기역과도 2분거리였다. 경희대, 한국외국어대, 시립대 등 대학가와도 근거리다.
사업승인요건도 지난 7월부터 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 자유롭게 도시형생활주택을 건설할 수 있게 했다. 기존에는 20가구 미만일 경우에만 사업자 등록증 없이 사업시행이 가능했었다. 따라서 30가구 미만 소규모 사업자는 건축허가만 받으면 돼 기간단축 및 비용절감을 기대할 수 있게 됐다.
69평 소규모 면적임에도 24가구를 넣을수 있었던 것은 부지가 접한 도로가 북측에 접해있어 일조권 사선제한을 유리하게 적용받아 용적률을 최대한 확보할 수 있었던 덕분이었다. 또 발코니확장을 통해 190.56%였던 법적 용적률을 248.3%(실사용용률)까지 높였다.
개별 원룸은 2~4층이 전용면적기준 12.03~12.83㎡에 발코니확장으로 실제로는 15.36~17.77㎡(4.6~5.3평)으로 늘어난 공간을 사용할 수 있게 했다. 5층 3가구는 12.15~12.51㎡로 테라스 공간을 확보해뒀다. 여기에 냉장고, 에어컨, 세탁기, 옷장, 텔레비전이 들어갔다.
이 건물은 지난해 12월말 동대문구에서는 처음으로 도시형생활주택으로 건축위원회의 심의를 거쳤고 올 2월 착공에 들어가 7개월후인 지난 3일 준공됐다.
김씨가 이 건물을 지어 뽑을 수 있는 수익률은 어느정도일까?
앞서 말한바 같이 우선 토지비 11억5500만원에 토지가의 5%인 취등록세가 5775만원이 소요됐다. 여기에 주택공사비와 피로티주차장, 발코니 등 직접공사비가 6억5597여만원, 설계감리비며 가구옵션비, 엘리베이터 설치비 등 간접비가 1억550만원이 들었다. 따라서 총 지출비용으로 19억7423만원이 들어갔다.
임차인이 모두 들어왔을 때를 가정하고 예상수입을 계산해보면 가구당 평균 보증금과 월 임대료는 각각 1000만원, 50만원 수준이다. 따라서 김씨는 보증금으로 2억4000만원을, 1200만원 상당의 월 임대료를 챙길수 있게 된 셈이다. 연간 월 수익만 1억4400만원이다. 실제투자비(17억3423만원)가 총 지출에서 보증금을 뺀 금액으로 친다면 연간 임대료를 실투자비로 나눈 연수익률은 8.3%에 달한다.
김씨는 "대출을 받지 않고 순수 자기자본으로 했다면 8%대의 수익률을 기대할수 있어도 이자부담을 감안한다면 6%대 수준일 것"이라면서 "하지만 입지도 괜찮고, 꼬박꼬박 월세를 받을수 있다는 장점과 추후 시장이 좋아지면 통매각으로 시세차익도 어느정도는 기대할수 있으리라 본다"고 말했다.
김씨에 따르면 지난 4일부터 지금까지 이 건물에는 4명정도의 입주자가 실제로 계약을 맺었다. 또 2명의 입주예정자가 계약을 대기하고 있다. 문의오거나 실제 계약을 한 이들은 직장인과 학생들이 고루 섞여있다.
이번에 처음 임대사업을 벌이고 있는 그는 "아직 방학기간이 되려면 시간이 조금 걸리겠지만 두세달 안이면 입주자 모집을 완료할 수 있으리라 본다"면서 "이런 사업이 처음이신 분들이라면 전문가들의 조언을 받는 게 좋고, 대지를 선정하는데에서 입지가 좋은 곳을 싸게 선택하는 게 가장 중요한 것 같다"고 전했다.
오진희 기자 valere@
<ⓒ투자가를 위한 경제콘텐츠 플랫폼, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>