[시시비비]또 바뀐 ‘미분양 레드라인’

원희룡 장관 "10만가구 각오"
세 달 만에 3만8천가구 높여

"미분양 물량 10만 가구까지는 각오하고 있다." 최근 한 심포지엄에 참석했던 원희룡 국토교통부 장관의 말이 파문을 일으키고 있다. 그동안 항간에 떠돌던 ‘10만 미분양설’을 부동산 부처 수장이 공식 확인시켜 준 발언이기도 하다. 지난해 말부터 번졌던 이 우려는 만약 현실화될 경우 건설사 연쇄 부도를 야기시킬 것이란 위기감을 고조시켰다. 미분양이 10만 가구를 넘어섰던 지난 2008년부터 2009년까지 건설업 부도행렬이 이어졌지 않았던가.

그런데 불과 석 달 전인 지난해 12월 말로 돌이켜보면 상황은 달랐다. 당시 원 장관은 "미분양 아파트 6만2000가구를 위험선으로 본다"고 했다. 미분양이 증가할수록 건설사의 부채가 쌓이게 되는 만큼 6만2000가구를 넘어가면 빚을 감당치 못하는 한계기업이 늘어날 수밖에 없게 된다는 의미였다. 3일 후 국토부가 발표한 통계를 보면 지난해 11월 말 전국 미분양 주택수는 5만8000여가구로 한계치에 거의 다다른 상황이었다. 그만큼 정부가 미분양 사태를 심각한 위기로 인식하고 있다는 것을 보여준다.

하지만 그로부터 한 달이 조금 지난 올 2월 1일 원 장관은 "현재 미분양은 위험이 아닌 관심 단계, 노란불 정도 된다"고 말했다. 다행스럽게도 미분양이 줄어서 나온 발언이었을까. 하지만 당시 발표됐던 지난해 12월 말 미분양은 6만8000가구로 당초 설정됐던 ‘레드라인’을 이미 넘어선 상황이었다. 올 1월 수치는 7만5000가구로 더 늘었다. 그럼에도 원 장관은 "지방에 쌓여있는 것들이 대부분"이라며 "사업성이 떨어지는 미분양 주택을 모두 악성이라고 보면 안된다"고 ‘노란불’의 이유에 대해 설명했다.

이번에도 마찬가지다. 원 장관은 21일 강연에서 "(최근 미분양이 급증한) 대구의 미분양 60%는 대기업들이 갖고 있어 회사의 금융위기로 전이될 물량은 극소수"라고 했다. 현재 미분양 주택이 부동산시장 침체를 가중하고, 금융시장 불안으로 이어질 가능성이 크지 않다고 판단한 것으로 풀이된다.

하지만 이는 한국은행의 분석과는 다르다. 23일 나온 한은의 ‘금융안정상황’ 보고서를 보면 국내 상장 건설사 3곳 중 1곳 이상은 영업이익으로 이자조차 갚기 어려운 한계기업이었다. 지방 중소 건설사의 경우 대기업과 수도권 건설사에 비해 부실 위험이 더 커진 것으로 추정됐다. 특히 비은행권의 부동산프로젝트 파이낸싱(PF) 위험노출액은 115조원 규모에 달해 우발채무가 현실화될 경우 금융권도 연쇄부실을 초래할 가능성이 높다.

하지만 최근 수도권 시장의 분위기는 사뭇 다르다. 올 들어 정부가 각종 규제완화책을 내놓은 이후 집값 하락곡선이 완만해지고 향후 전망치도 개선되는 등 부동산 바닥론도 고개를 들고 있다. 그래서 원 장관이 입장을 바꾼 것일 지는 모른다. 다만 그의 말은 악성으로 꼽히는 대구의 미분양 물량 60%가 대기업들의 몫이기 때문에 대기업들이 건재하면 시장도 괜찮다는 단순한 논리가 아닌지 우려된다. 나머지 40%는 누구의 몫일까. 여기에는 중소·중견기업이 대부분 포함되는 것 아닌가 말이다.

조강욱 건설부동산부장 jomarok@asiae.co.kr