[是是非非]又被修改的“未售出房源红线”

by Jo Kangwook

Published 28 Mar.2023 14:14(KST)

Updated 04 Feb.2025 20:49(KST)

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元喜龙部长称“准备供应10万套住房”
三个月内目标上调至3.8万套

“我们已经做好未售出住房数量增加到10万套的心理准备。”近日，参加某研讨会的国土交通部部长 Won Heeryong 的这一表态引发轩然大波。这番话等于由房地产主管部门一把手正式确认了此前社会上流传的“10万套未售出住房说”。自去年年底开始蔓延的这一担忧，一旦成真，被认为将加剧建筑企业的连锁倒闭风险。人们还记得，在未售出住房数量超过10万套的2008年至2009年期间，建筑行业接连爆发倒闭风波。

但如果把时间拨回到仅仅三个月前的去年12月末，情况却并非如此。当时 Won 部长曾表示，“将6.2万套未售出公寓视为警戒线”。他的意思是，未售出住房增加越多，建筑企业的债务就越会堆积，一旦超过6.2万套，无法承受债务的“僵尸企业”数量势必增加。根据3天后国土交通部公布的统计数据，截至去年11月底，全国未售出住房数量约为5.8万套，几乎逼近警戒线。这足以说明政府当时把未售出住房问题视为严重危机。

然而在那之后仅仅一个多月，今年2月1日，Won 部长又表示：“当前未售出住房处于关注阶段，而非危险阶段，相当于亮起了黄灯。”这是因为未售出住房减少才做出的判断吗？但当时公布的去年12月底数据却显示，未售出住房已达6.8万套，早已突破此前设定的“红线”。今年1月的数据则进一步增加到7.5万套。尽管如此，Won 部长仍解释称，“大部分都积压在地方”，并表示“不能把所有盈利能力较差的未售出住房都视为不良资产”，以此说明“黄灯”的理由。

这一次也如出一辙。Won 部长21日在一次演讲中称，“（近期未售出住房激增的）大邱地区，60%的未售出住房由大型企业持有，可传导为企业金融危机的仅是极少数”。外界普遍解读为，他认为当前未售出住房对加剧房地产市场低迷、进而引发金融市场动荡的可能性并不大。

但这一判断与韩国银行的分析并不一致。根据23日发布的韩国银行《金融稳定状况》报告，国内上市建筑企业中，超过三分之一仅凭营业利润连利息都难以偿还，已沦为“僵尸企业”。报告还推断，地方中小建筑企业的风险程度高于大型企业及首都圈建筑企业。尤其是非银行部门的房地产项目融资（Project Financing，PF）风险敞口高达115万亿韩元，一旦或有负债变为现实，极有可能引发金融机构的连锁性不良。

不过，最近首都圈市场的氛围却大为不同。今年以来，随着政府接连推出各类放松监管措施，房价下跌曲线趋于平缓，对未来的预期也有所改善，“房地产触底论”开始抬头。或许正因如此，Won 部长才改变了立场。然而，他的表态似乎隐含着一种过于简单的逻辑：被视为“恶性库存”的大邱未售出住房中，有60%掌握在大型企业手中，只要大型企业不倒，市场就无大碍。那么，其余40%又属于谁？其中大部分不正是中小和中坚企业的项目吗？