[톺아보기]시장을 고려한 부동산 대책이 필요한 때

박상수 대한변호사협회 부협회장

2017년 출범한 문재인 정부 초기 부동산 정책은 임대사업자 정책으로 요약된다. 많은 혜택을 주며 임대사업자 등록을 유도해 저항없이 임대수익에 대한 과세를 이뤄내려 했다. 하지만 임대사업자 제도와 갭투자 열풍이 더해지며 다주택자들이 속출하고, 집값 폭등이 발생하기 시작했다. 정부와 다주택자들과의 전쟁은 이렇게 시작됐다. 주택과 관련된 모든 세금, 즉 취득세, 보유세, 양도세를 모두 올려 다주택자들의 수익 실현을 막고, 주택에 대한 수요를 줄이는 정책이 시행된다.

출구 없이 다주택자들을 밀어넣기 시작한 정책은 정부의 의도와 다른 결과를 낳았다. 다주택자들은 버티기에 들어갔고, 시장에서 주택 매물은 급격히 줄어들었다. 실거래가 상승은 멈출 생각없이 이어졌다. 정부는 부동산 투기꾼들을 잡겠다며 재개발·재건축에 대한 규제를 시작한다. 서울의 유일한 신규 공급 가능성이었던 재개발 · 재건축을 통한 주택 공급이 막힌다. 내년의 신규 주택 공급량은 예년의 절반에 머물 것으로 보이고. 이는 후년까지 이어진다고 한다.

공급이 급격히 줄어든 시장에서 수요는 여전하니 주택 가격은 끝을 모르고 오르기만 한다. 결국 정부는 15억이상 LTV(담보인정비율) 0% 라는 극단적 처방을 내린다. 잠잠했던 서울 중·하급지와 지방 아파트의 폭등장이 나타난다. 결국 모든 아파트들이 대출규제 기준인 9억원 인근 또는 15억 원 인근까지 상승한다. 그 와중에 집권여당은 임차인들을 보호한다는 명목으로 축조심사도 없이 주택임대차보호법을 발의 한달만에 개정한다. 그나마 안정적이었던 전월세가 급등으로 마무리되고 있다.

정부가 꺼낸 카드는 공시가격 현실화다. 1주택자들에게도 고액의 보유세를 매기는 것과 청약광풍을 줄이기 위한 목적으로 분양가상한제가 적용되는 신규 분양 아파트 입주시 전세를 금지하는 것이다. 서울에 아파트 한 채 가진 시민의 대부분은 고액의 보유세를 내야했고, 현금 부자들을 제외하고는 청약을 할 수 없게 됐다. 청년층의 청약 당첨이 거의 불가능하게 됐으며, 신축 아파트 전세물량 소멸로 전세가 안정은 더욱 요원한 일이 됐다. 최근 집권여당은 다시 이 문제들을 해결하기 위해 청년층과 신혼부부에 대한 대출규제 완화와 종부세 기준의 상승을 검토하고 있다. 지금까지 반복됐던 것처럼 눈앞에 보이는 문제점만을 해결하려다 또다시 새로운 문제를 불러올 가능성이 높은 대책들로 보인다.

2017년 이후 지금까지 진행된 정부의 부동산 정책은 모두 좋은 의도와 취지를 담고 있다. 주택임대수익에 대한 과세, 재개발 · 재건축 초과이익 환수, 주택임차인 보호, 공시가격 현실화는 모두 언젠가는 해야만 했던 일이라 평가하던 것이다. 그러나 이러한 정책들이 시장에 미칠 영향에 대해 충분히 고려하지 않고 눈 앞의 문제를 해결하기 위한 미봉책으로 성급히 추진되다보니 집값과 전월세값 동반 상승이라는 사상 유래없는 수준의 주택난이 발생했다. 지금의 주택 가격 상승이 단지 코로나19로 인한 시장 유동성 증가때문이라고 안일하게 생각해선 안된다. 지금까지 정부가 미흡했던 점을 솔직히 인정하고, 시장에 미칠 수 있는 영향까지 면밀히 고려한 종합적인 부동산 대책을 수립하고 시행할 때, 백약이 무효해 보이는 작금의 부동산 문제에 대한 해결의 실마리가 찾아질 것이다.

박상수 대한변호사협회 부협회장