전방위 상한제…'신상 품귀' 대란 오나

[아시아경제 김유리 기자] 정부의 12ㆍ16 부동산 대책으로 서울과 경기도 일부지역 주택공급이 차질을 빚을 것이라는 우려가 확산되고 있다. 정부는 공급 가능한 단지에 대한 정책적 지원을 통해 공급 공백을 최소화하겠다는 입장이지만 주택업계는 분양가 산정 등의 애로를 들며 원활한 공급이 어려울 것이라는 전망을 제기하고 있다.

23일 부동산114와 정비업계에 따르면 정부의 민간택지 분양가상한제로 대상에 포함된 정비사업 추진 단지는 재건축 122곳, 재개발 101곳 등 총 223곳에 달한다. 민간택지 분양가상한제는 지난 17일 정부의 확대 지정으로 서울 13개구 전 지역과 경기도 3개시 13개동, 서울 5개구 37개동 등 총 322개동에 적용된다. 지난 달 1차 발표 땐 '핀셋규제'를 내세우며 서울 27개동을 지정했으나 비지정 지역 풍선효과 등 부작용이 일자 두 달도 채 안돼 적용 대상 동이 10배 이상 확대된 셈이다. 상한제 규제 지역 내에서 관리처분계획 이후 단계를 진행 중인 곳은 재건축 18곳 2만9079가구, 재개발 34곳 1만7997가구(조합원 수 기준)다.

관리처분계획 이후 단지는 내년 4월까지 입주자모집공고를 내면 상한제 적용을 피할 수 있다. 주무부처인 국토교통부는 공급 위축을 최소화하기 위해 관리처분계획인가 단계 단지들이 분양에 속도를 낼 수 있도록 정책적으로 지원한다는 계획이다. 이를 위해 서울시 주관으로 정비사업지원 태스크포스(TF)를 만들어 사업 추진 동향과 문제점을 공유하고 사업 방해 요인을 사전 제거하겠다는 방침이다. 서울시는 주택정책과를 주축으로 관련 TF 구성을 위한 준비작업에 나섰다. 국토부는 상한제 대상지역에서 관리처분인가를 받은 정비사업 단지 54곳 6만5000여가구 가운데 4만4000여가구가 분양을 서두를 경우 상한제를 피해갈 수 있을 것으로 예상하고 있다.

그러나 실제로 내년 4월 이전에 밀어내기 분양이 가능한 단지는 정부 예상에 훨씬 못 미칠 것이라는 게 업계 관측이다. 우선 재건축ㆍ재개발 사업 일정상 상한제가 실제 적용되는 4월 이전에 입주자모집공고를 내려면 2월까지 철거를 완료하고 굴토심의단계로 넘어가야 한다. 이주 및 철거에 적게는 수개월, 일부 대규모 재개발ㆍ재건축은 1년 이상 걸리는 경우도 있다는 점을 고려하면 이미 철거가 막바지 단계여야 한다는 의미다. 현재 철거단계까지 나아간 사업지로 범위를 좁히면 재건축 12곳 2만2755가구, 재개발 20곳 1만4002가구로 줄어든다. 그나마 이마저도 조합원 간 이견이 발생하거나 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상이 난항을 겪으면 내년 4월 말까지 일반분양 일정을 맞추기가 만만치 않아진다.

업계에선 특히 재건축ㆍ재개발 사업 막판에 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있는 것은 행정절차에 따른 지연이 아닌 HUG와의 분양가 협의라고 지적한다. HUG와의 분양가 협의가 이뤄지지 않으면 분양에 필수요건인 보증이 불가능하다. 부동산114 집계에 따르면 내년 상반기까지 분양가상한제 적용 지역에서 분양을 예정한 곳은 총 1만6316가구다. 상반기 예정지들이 일정을 모두 4월 안으로 당기고 둔촌주공 등 '내년 중 미정'으로 분류된 대형 단지 일부가 분양 일정을 4월 전으로 맞춘다 해도 사실상 이 기간 동안 3만가구 이상 분양이 이뤄지기는 쉽지 않다는 것이 업계 관측이다. 정비업계 관계자는 "상한제 적용지역이 확대되면서 서울 시내 새아파트 부족 우려는 더 커지게 됐다"며 "사업 초기 단지들은 사업 지연이 지연되거나 아예 중단되는 등 파장이 만만치 않을 것"이라고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr