자가당착 빠진 12·16 부동산 대책

다주택자 매물 팔라면서 사는 길도 막아놨다?
사상 초유 대출 금지 수요 차단
강남권 올스톱…시장 마비 우려

- 공시가 급등 보유세 부담 급증

- 종부세율 1주택 대비 최대 8배

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임철영 기자] "매물 내놓으면 뭐합니까. 시장에서 받아줄 수요까지 막아버렸는데요."(서울 반포동 A공인 관계자)

고가 다주택자를 타깃으로 한 정부의 12ㆍ16 부동산 종합대책이 자기모순에 빠진 형국이다. 보유세 부담을 크게 늘려 다주택자의 매물 처분과 이에 따른 집값 안정을 노렸지만 사상 초유의 대출 금지로 정작 시장에서 이를 받아줄 수요마저 차단해 버렸기 때문이다.

18일 부동산중개업계에 따르면 정부 대책 이후 서울 강남권 등 서울 주요 지역 주택거래시장은 사실상 올스톱됐다. 일선 중개업소들에는 거래시장 분위기를 묻는 문의만 잇따를 뿐 집주인들이 선뜻 매물을 내놓지 못하고 우왕좌왕하는 분위기다.

도곡동 B공인 관계자는 "다주택자들은 정부 대책에 전전긍긍하고 있지만 쉽게 주택 처분 결정을 못내리고 있다"며 "오히려 강남권 주택보다는 상대적으로 저렴한 주택을 먼저 팔지 고민하는 분위기"라고 전했다. 차라리 강남권보다는 비강남권이나 경기 등 외곽지역 집을 처분해 보유세 부담을 줄이려 한다는 것이다.

거래시장에서는 오히려 정부가 집값에만 집착하다 보니 강남권은 물론 비강남권 주택 거래시장까지 마비시키는 결과를 낳고 있다는 우려까지 제기되고 있다. 보유세 부담에 집을 내놔도 정부가 시세 15억원 초과 주택의 대출길을 아예 막으면서 이를 받아줄 수요마저 끊겼기 때문이다. 마포구 공덕동 M공인 관계자는 "강북권에서 15억원이 넘는 아파트는 이번 대책으로 사실상 매수세가 완전히 끊기게 생겼다"며 "강남권도 아닌데 대출 한푼 없이 15억원이 넘는 집을 살 수요가 얼마나 있겠느냐"고 반문했다. 사실상 주택거래시장의 입구와 출구를 한꺼번에 막아버렸다는 것이다.

이 때문에 자칫 다주택자들은 자칫 앉아서 급증하는 보유세 부담을 고스란히 떠안아야 할 처지에 내몰린 상황이다. 실제 전날 발표된 내년 부동산가격공시방안 변경으로 강남권 고가 아파트 보유자들은 직격탄을 맞게 됐다. 15억~30억원 아파트는 공시가격 현실화율이 시세의 75%로 높아지고 30억원 이상 아파트는 80% 수준까지 오른다. 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남3구 아파트 26만3039가구 가운데 60%에 달하는 15만9236가구가 15억원 이상 주택으로, 공시가격 급등에 따른 보유세 부담 증가에 직면하게 됐다.

국토부 추산(11월 기준)에 따르면 시세 23억5000만원(상승률 33.5%) 서울 강남 A단지(84.4㎡) 아파트 1채를 보유한 경우 내년 공시가격은 17억6000만원으로 53% 상승하고, 보유세는 630만원으로 전년 대비 50% 오른다. 시세 34억원 서초 D단지(84.9㎡) 아파트 1채를 보유한 경우 내년 공시가격은 26억9000만원으로 올해 대비 41% 뛰고, 보유세 역시 50% 상승한 1684만원에 달한다.

보유 주택수가 늘면 보유세 부담은 기하급수적으로 는다. 강남 A단지 전용 84㎡(23억5000만원)와 강남 B단지 84㎡(29억1000만원) 등 2채(시세 52억6000만원)를 보유했다면 공시가격은 46% 뛰지만 보유세는 115% 급증한 6559만원에 이를 전망이다. 여기에 비슷한 시세의 강남 아파트 한 채를 더 보유했다면 공시가격은 44% 안팎 오르고 보유세는 1억180만원까지 치솟는다. 웬만한 자산가가 아니고서는 도저히 부담할 수 없는 수준의 세 부담이다.

정부가 단행한 종부세율 인상은 내년 보유세 부담을 가중시킬 전망이다. 종부세 대상 1주택자 대비 다주택자의 종부세율은 최대 8배까지 뛴다. 과표 3억원 이하(1주택 17억6000만원) 주택에 대해서는 종부세율이 0.5%에서 0.6%로 0.1%포인트 상승하지만 과표 94억원 초과(다주택 157억8000만원 초과) 주택에 대해서는 세율이 3.2%에서 4.0%로 0.8%포인트 급등한다. 국토부 추산에 따르면 3주택 이상 보유자 또는 조정지역 2주택 보유자 세 부담은 공시가격 20억원의 경우 보유세가 342만원, 50억원의 경우 882만원, 100억원의 경우 2820만원 늘어날 것으로 보인다.

고가주택 보유자들의 부담은 여기서 그치지 않을 전망이다. 정부가 재산세 과세표준을 산출하는 데 적용하는 공정시장가액비율을 올해 85%에서 내년 90%로 지속적으로 높이는 한편 공시가 현실화율 역시 모든 부동산에 동일하게 시가 대비 최대 90% 수준까지 높일 방침이기 때문이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 "내년 8~9월 중장기 공시가격 현실화 로드맵을 발표할 예정"이라면서 "공동주택, 단독주택, 토지 등 모든 부동산의 공시가 현실화율 목표치는 동일하게 80~90% 수준이 될 것"이라고 밝혔다.

거래시장이 얼어붙은 탓에 양도소득세 중과세 유예 역시 현실적으로 만만치 않다. '10년 보유' 요건을 갖춘 주택으로 한정돼 집주인들의 선택 자체가 제한된 데다 거래시장 위축으로 시한으로 정해진 내년 6월 이전에 매도하기조차 만만치 않다는 것이 현장의 반응이다. 반포동 C공인 관계자는 "대출 규제 강화 때문에 거래가 얼어붙고 있어서 6개월 남짓한 기간에 고가의 집을 처분하는 게 만만치 않다"고 말했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr