[탁류청론] 집값 폭등 이끈 '공급자 우위' 바로잡을 기회

지난 6일 정부는 강남구 압구정동을 포함한 서울 27개동을 민간택지 분양가상한제 시행 지역으로 지정했다. 이후 분양가상한제 대상에서 제외된 서울 일부 지역을 중심으로 집값 상승의 조짐이 보이고 있다. 시장의 전문가들은 이를 '풍선효과'라고 말하고 있으며, 많은 언론이 향후 집값 상승이 더욱 가파를 것이라고 연일 보도하고 있다.

그럼 과연 분양가상한제 실시로 집값이 오르고 있으며 앞으로도 계속 오를 것인가?

집값 상승을 전망하는 전문가들은 분양가상한제 실시로 강남 등의 재건축 아파트와 민간 아파트 공급이 급감해 가격이 더욱 오를 것이라는 논리를 펴고 있다. 물론 이에 어느 정도는 동의한다. 하지만 여기에는 현 주택시장이 수요와 공급에 의해 가격이 공정하게 형성된다는 전제가 필요하다.

필자는 여기서 "첫째, 현재 강남을 중심으로 한 고가 아파트 지역이 과연 수요와 공급의 논리에 의해 가격이 형성되는 시장인가?" "둘째, 이들 고가 아파트 지역에 아파트를 충분히 공급한다면 집값이 안정될 수 있는가?"라는 두 가지 의문을 제기하고자 한다.

강남 등 일부 고가 주택 지역은 현재 공급자와 매도자 우위의 매우 불안정한 시장이다. 그렇다 보니 공급 카드도 잘 먹히지 않는다. 실제 이 지역은 재건축 등을 통해 공급을 늘리면 일시적으로는 가격이 하락하는 것처럼 보이다가 바로 상승하는 패턴을 반복 중이다. 이는 아무리 많은 양의 주택을 강남 지역에 공급해도 이러한 공급자 우위의 불안정한 시장 상황에서는 현실적으로 적정한 가격이 형성되기가 어렵다는 의미다. 공급자는 이러한 시장 상황을 이용해 계속해서 분양가를 올려나갈 것이고, 수요자는 공급자가 제시한 분양가가 적정한지에 대한 판단을 하지 못한 채 일방적으로 받아들여야만 하기 때문이다.

분양가상한제를 도입해야 할 이유가 바로 여기에 있다. 분양가상한제는 공급자에 의해 일방적으로 부풀려지고 있는 현재의 분양가 책정 시스템으로 고가에 분양가가 형성되고 이렇게 일방적으로 부풀려진 분양가가 다시 주변의 집값 상승을 부추기는 현재의 모순을 바로잡기 위해 도입된 제도다.

여기서 적정한 분양가란 원가를 근거로 산정된 합리적인 가격을 의미한다. 하지만 공급자 우위의 시장에서는 적정한 분양가가 책정되기 어렵다. 공급자는 자신의 이익을 극대화하기 위해 더욱 높게 분양가를 책정하고자 끊임없이 노력하기 때문이다. 이러한 자정 능력이 상실된 시장을 정상화시키기 위해 주택 가격이 급등하는 지역에 대해 분양가상한제 적용 대상으로 지정하고 합리적인 분양가를 책정하도록 유도하고자 하는 것이 바로 분양가상한제다.

현재 강남을 중심으로 한 일부 지역은 공급자에 의해 일방적으로 책정된 고가의 분양가가 주택 가격을 왜곡시켜 집값 상승을 부추긴다는 비판을 받고 있으며, 이에 대해 다수의 국민이 공감하고 있을 것으로 생각된다.

주택 가격의 안정을 위해서는 지속적인 공급이 필요하다. 하지만 공급량을 늘리더라도 지금 같은 공급자 우위의 시장에서는 분양가를 공정하고 합리적으로 책정하기 어렵다. 분양 가격의 안정화를 통한 기존 주택시장의 안정화도 불가능에 가깝다. 분양가상한제가 필요한 이유다. 특히 동(洞)별 핀셋 지정을 통해 세밀히 대응하면 장기적으로 주택 가격을 안정화시키는 역할을 할 것으로 생각된다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수

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