[탁류청론] 공급부터 막는 규제… 주택 안정화 정답 아냐

요즘 민간택지 분양가상한제 시행으로 서울의 재건축사업장들은 분위기가 어수선하다. 정부가 지난 6일 분양 가격이 상승하면 기존 주택 가격도 함께 상승한다면서 분양가 상승을 억제해 주택 가격을 안정시키겠다는 이유로 강남 4구를 비롯한 마포, 용산, 성동구 등 서울 8개구 27개동을 분양가상한제 대상 지역으로 지정했기 때문이다. 예전에는 시군구별로 지정했지만 이번부터는 동별로 지정함으로써 피해 지역을 최소화하고 공급 위축 지역 역시 최소화하겠다는 것이다. 그러나 분양가상한제 시행이 구별로 되든 동별로 되든 단기적으로 분양 가격만 낮출 뿐 결국 지정된 지역에서는 공급 부족 현상이 나타날 것이며 그 외 지역에서는 이러한 불안감으로 풍선효과가 나타나거나 주택 가격이 상승할 것이다.

어쨌든 서울의 27개동에서 향후 분양하는 모든 아파트는 분양 가격 책정 시 토지비(감정 평가 가격)와 건축비(국토부 고시 가격) 및 그 가산비에 기업의 적정 이윤만을 합해 분양 가격을 결정해야 한다. 이렇게 될 경우 분양 가격은 주변 시세보다 약 20~40%까지 내려갈 가능성이 크다. 결국 분양 가격을 강제로 끌어내리는 것이다. 서울 재개발ㆍ재건축 사업단지의 경우 내년 4월29일 이후 입주자모집공고를 신청하는 단지부터 적용되며 분양받는 사람도 최장 10년까지 전매 제한 기간이 늘어난다. 또한 2~3년의 실거주 의무도 적용받게 된다.

정부는 분양가상한제 시행과 함께 규제 지역에서 주택을 거래하는 경우 자금조달계획서를 제출하도록 하는데 주택시장 안정화를 위해 지난 8월 이후 거래된 모든 아파트에 대해 합동조사가 진행되고 있다. 그럼에도 한국감정원이 발표한 11월11일 자 주간 자료를 보면 여전히 서울의 주요 지역 아파트 가격이 상승하고 있다. 물론 정부는 가격이 상승하면 또다시 규제를 하겠다고 한다. 주택시장은 규제가 능사가 아니다. 가격이 오르는 것은 공급이 부족하거나 수요가 많은 것이다. 따라서 공급을 늘리거나 수요를 분산시키는 정책을 써야 함에도 가격을 억제하는 정책으로 일관하면 결국 규제가 완화될 때 가격은 또 상승할 수밖에 없다.

분양가상한제 시행은 수분양자 입장에서는 저렴한 가격으로 주택이 공급돼 매우 긍정적인 효과가 있다. 인근 지역의 주택 가격보다 낮은 가격으로 분양받은 사람은 로또에 당첨된 것처럼 시세 차익이 발생하기 때문에 청약시장이 과열될 수 있다.

반면 주택을 공급하는 조합이나 건설회사 입장에서는 분양 가격이 통제되므로 이익이 줄어 공급을 줄일 수 있다. 이렇게 되면 결국 수요와 공급의 문제가 발생해 다시 또 주택 가격이 상승할 수 있다.결론적으로 규제보다는 공급을 늘리고 수요를 분산시키는 정책도 동시에 시행되지 않으면 낮은 가격으로 분양받은 사람들에게만 로또 당첨 같은 혜택이 돌아가 다시 논란의 여지를 남기게 된다.

따라서 분양가상한제가 주택시장 안정화의 정답은 아니다. 재개발ㆍ재건축 사업 등 주택을 공급할 수 있는 지역에서 공급이 이뤄지도록 하고 만약 가격이 급등하거나 투기가 발생하면 그때 규제해도 될 것인데 공급부터 막고 있으니 우려가 안 될 수 없다. 이미 시행된 분양가상한제는 동별 시장이 안정화되면 지체 없이 규제에서 해제하고 다시 가격이 상승하거나 과열되면 규제하는 정부의 능동적, 선별적 대응이 필요하며, 서울 시내의 주택 공급 방안도 함께 시행돼야 주택시장 안정화에 도움이 될 것이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수

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