빌딩숲 테헤란로, 재건축 대신 리모델링으로 활성화

강남 테헤란로 일대 /

[아시아경제 배경환 기자] 서울 지하철 2호선 강남역과 삼성역 사이 테헤란로를 리모델링 활성화 구역으로 지정하는 방안이 추진된다. 2000년대 벤처붐을 시작으로 국내 금융·경제의 중심지로 자리 잡았지만 건축물 노후화 등으로 도시 경쟁력이 떨어졌다는 판단에서다. 그동안 저층주거지를 대상으로만 적용했던 리모델링 활성화 방안이 초고층 빌딩로에 적용되는 첫 사례가 될 지 주목된다.

7일 정비업계에 따르면 강남구는 최근 테헤란로를 리모델링 활성화 구역으로 지정하기 위한 타당성 조사에 나섰다. 삼성교와 강남역 사거리까지 총 3.7㎞, 면적 95만9160㎡가 대상으로 삼성역 종합무역센터 주변지구까지 대거 포함됐다.

리모델링 활성화 구역은 2011년부터 서울시가 기성시가지를 활성화하거나 골목길 등을 보전할 필요가 있는 지역, 주거환경관리사업구역 등을 대상으로 적용하고 있는 정비안이다. 리모델링 활성화 구역으로 지정되면 연면적의 최대 30%까지 증축이 가능하다. 용적률, 건폐율, 일조 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한, 대지 안의 공지 건축기준이 최대 30%까지 완화된다.

이런 탓에 지금까지는 재개발 정비구역에서 해제돼 주거환경 개선이 시급한 저층 주거지 밀집지역을 대상으로만 논의됐다. 실제 리모델링 활성화 구역은 지난해 기준 서울시 11개 자치구에 24개소가 지정된 상태로 이중 절반이 넘는 14개소가 저층주거지인 주거환경관리사업구역이다. 정비업계에서 서울 초고층 빌딩로 전체를 리모델링 활성화 구역으로 지정하는 방안을 이례적으로 보고 있는 것도 이때문이다.

테헤란로 정비에 리모델링이 거론된 배경에는 구역 내 빌딩들이 이미 최고 용적률을 적용받아 지어져 사실상 재건축은 의미가 없다는 분석이 있다. 리모델링 활성화 구역으로 지정받아 용적률을 30%까지 추가 확보하겠다는 계산으로 건물주 입장에서도 적은 비용으로 수평 및 수직 증축을 할 수 있게 된다.

리모델링 활성화 구역으로 지정 받기 위한 조건도 충분하다. 리모델링 활성화 구역으로 지정되려면 구역 내 사용승인 후 15년이 넘은 건축물 비율이 60%를 넘어야하는데 테헤란로 일대 건축물의 사용승인 요건은 이를 넘은 상태다.

강남구는 이번 조사를 통해 리모델링을 통한 용적률 인센티브 운용 계획도 따로 수립할 예정이다. 내부적으로는 ▲건축물 외관보전 ▲기존 건축물의 내진성능 보강 ▲건축물 에너지 절감 ▲정책 관련 사안 적용으로 각각 10~15% 내에서 인센티브 적용이 가능할 것으로 보고 있다.

정비업계 관계자는 "강남 테헤란로의 경우 리모델링 외 미관지구 폐지, 최고 높이 재정비 용역 등의 관련 작업이 동시에 이뤄지고 있는 상태로 이미 개발 한계치에 도달한 도심 내 구역들의 새로운 도시관리 방향을 제시하는 기준점이 될 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr