경기침체에 출구전략까지…재개발 지분 가격 '뚝'

[2013 부동산 결산 - 재개발]서울 3.3㎡당 200만원 무너진 후 회복 쉽지 않아

[아시아경제 이민찬 기자]박근혜정부 출범 이후 부동산 시장 정상화를 위해 '4·1대책'과 '8·28대책' 등을 발표했지만 재개발 시장의 약세는 계속됐다. 2008년 국제 금융위기 이후 떨어진 재개발 구역 지분가격도 반등 없이 하향 안정화가 지속되고 있다. 서울을 비롯한 수도권에서 재개발 사업에 대한 출구전략이 진행되고 있지만 난항을 겪으면서 여전히 불안한 모습을 보이고 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 수도권 재개발 지분가격(11월 기준)은 3.3㎡당 서울 2469만원, 경기 1486만원, 인천 1332만원으로 나타났다. 전년 대비 경기지역은 지분가격이 하락한 반면 인천과 서울은 소폭 상승했다. 새 정부 출범 후 연이은 부동산 대책에 힘입어 반등에 성공했지만 하반기 들어 보합세를 보이고 있다.

특히 서울은 지난해부터 재개발·뉴타운 출구전략이 시행되고 있는 가운데 지분가격이 3.3㎡당 2500만원 선이 무너진 이후 회복이 쉽지 않다. 부동산 시장 경기회복에 대한 기대감으로 매도인들이 재개발 매물에 대한 호가를 올리고 있지만 관리처분이나 이주·철거 단계 등 사업의 막바지에 달한 사업장을 제외하고 매수세가 여전히 부진해 큰 가격반등을 기대하기 힘든 분위기다.

부동산 시장 침체가 장기화하면서 사업 수익성이 떨어지는 재개발 투자에 대해 관심이 크게 줄었고 출구전략이 매몰비용 처리의 벽에 부딪히며 불확실성이 계속된 영향으로 풀이된다.

개별구역별으로 살펴보면 강동구 천호뉴타운, 동대문구 전농, 답십리재정비촉진지구, 성북구 장위재정비촉진지구, 고양시 능곡재정비촉진지구 등 지역별 뉴타운·재개발 구역 지분가격이 한해 동안 7~10% 가량 하락하며 위축된 시장 분위기를 반영했다.

개별적인 재개발구역의 거래 동향을 살펴보면 서울 성동구 금호 13구역(이주·철거)이 5000만원~1억원의 프리미엄이 형성돼 거래됐고 옥수13구역(이주·철거)도 지분거래에 대한 관심이 늘면서 8000만원~1억원 정도의 프리미엄이 붙고 있다. 한강조망이 가능한 점이 수요자들의 관심을 끈 것으로 분석된다. 반면 용산국제업무지구 개발사업이 무산된 용산역전면 제2·3구역(이주·철거)은 수요 문의조차 뜸해 지역별 분위기가 상반된 모습을 보였다.

내년에도 재개발 시장에 대한 전망은 회의적이다. 재개발 시장을 이끌어줄 호재가 많지 않고 수도권 뉴타운 출구전략이 매몰비용 부담 문제에 발목을 잡히면서 속도를 내지 못하고 있는 때문이다. 다만 재개발 사업의 7부 능선을 넘었다고 할 수 있는 사업시행인가 이후의 사업장은 사업 진척여부에 따라 재개발 시장 환경이 개선될 것이라는 전망도 나오고 있다.

부동산 경기회복과 뉴타운 출구전략의 연착륙이 여부가 재개발 시장 활성화의 관거능로 꼽힌다. 부동산 시장 경기가 단기간에는 회복이 어렵더라도 정부가 지속적인 부동산 시장 정상화를 위한 시그널을 주면서 얼어붙은 투자심리를 회복시킬 필요가 있다.

서성권 부동산114 연구원은 "국회에 계류 중인 관렵 법 통과가 시급하다"면서 "매몰비용 해결을 위해 정부와 지자체, 재개발 사업주체간 합리적인 조정방안이 모색돼야 한다"고 말했다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr