단독주택에 상가 넣어 임대수익 내 볼까?

[수익형부동산으로 재테크 달인 되는 법]<5>점포겸용 단독주택

[아시아경제 정선은 기자]# 서울 서초구에 사는 직장인 최상옥(가명·54)씨는 한국토지주택공사(LH)가 용인 구성지구에서 공급한 점포겸용 단독주택지 225.1㎡를 공급예정가 3억1600만원대에 분양받고자 한다. 은퇴를 앞두고 있는 최씨는 서울보다 쾌적한 교외에 살면서 임대수익을 기대하고 있다. 최씨는 이 땅에 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용해 3층짜리 집을 지을 계획이다. 3층은 가족들과 함께 살 거처로 꾸미고 1층은 음식점같은 상가로, 2층에는 다가구·다세대로 세를 놓을 예정이다. 토지대금도 무이자 할부를 적용받아 3회로 나눠 내서 부담이 덜 할 것 같다. #

성남 판교 인근에 점포겸용 단독주택이 지어지는 모습.

아파트 시세차익을 노리던 자금들이 단독주택으로 몰리고 있다. 집값 상승기대가 꺾이면서 전세를 주던 집도 월세로 돌리는 추세다. 그만큼 매월 임대수익을 주는 상품에 갈급하다는 의미다. 은퇴시기가 다가온 최씨처럼 매월 수익을 기대하는 베이비붐 세대의 요구도 늘어나고 있다. 이에 따라 LH가 신도시나 택지지구 등에 공급하는 단독주택 용지에 상가를 넣어 짓는 점포겸용 주택도 대안으로 고려해 볼 만하다.

최근에는 막대한 토지대금도 무이자할부, 분할납부 등으로 이전보다 조건이 완화되면서 부담이 덜하다. LH가 공급하는 공공택지는 아직 신도시가 조성되기 전이라 인근 단독주택지 시세보다 저렴한 가격으로 분양된다. 이에 따라 교통여건과 배후세대 등이 갖춰진 곳이라면 불황이지만 희소가치를 지닌 수익형 단독주택이 될 수 있을 것으로 예상된다.

◇경기침체로 토지 할인..실수요자는 기회
= 점포겸용 단독주택 택지 구입은 예전보다 나은 상황이다. 그간 공공 택지개발지구에서 분양하는 점포겸용 용도의 단독주택지를 받기란 쉽지 않았다. 단독주택 부지 가운데 점포겸용 택지는 보통 택지지구 계획이 수립되면 택지 조성 전에 땅주인과 거주민에게 주로 이주자택지로 보상하는 경우가 많았던 이유에서다. 하지만 부동산 경기침체가 장기화되면서 주인을 못 찾은 토지가 늘어나자 일반 실수요자도 점포겸용 단독주택 용지를 받을 수 있는 기회가 늘고 있다.

여기에 추첨으로 주인을 못 찾은 미분양 택지들이 늘어나자 분양조건도 개선됐다. 단독주택지는 최고가로 낙찰되는 상가용지와 달리 추첨을 통해 주인이 정해지는데 대부분 2~5년 무이자 할부로 계약금 10%에 일반적으로 6개월 단위로 할부금을 내면 된다.

분양조건 등이 개선되면서 단독주택지 판매실적도 오름세를 보이고 있다. 22일 LH에 따르면 지난해 단독주택 용지 가운데 점포겸용 택지는 하반기에 2119필지가 팔려 상반기(1965필지)보다 약 7.8% 정도 증가했다. 올해 들어서도 4월 19일 현재 462필지가 임대수익을 노리는 수요자에 낙점됐다. 강성룡 LH 통합판매센터 차장은 "통상적으로 점포겸용 택지가 주거전용보다 비싼데 점포를 넣어 소득을 창출할 수 있어서 선호도가 높다"라고 설명했다.

토지 1순위 청약 자격은 공급공고일 현재 해당지역(시·군)에 사는 무주택 가구주가 우선이다. 추첨을 통해 당첨자가 결정되며 미분양이 나면 수의계약을 통해 선착순으로 계약할 수 있다.

공공택지에 조성되는 단독주택 용지는 신도시나 대규모 택지개발계획에서 아파트용지와는 별도로 조성되는 부지다. 집만 지을 수 있는 주거전용과 1층에 상가를 들일 수 있는 점포겸용(연면적의 40%)으로 분류된다.

택지면적은 230~330㎡(옛 70~100평)대가 주를 이루며 용적률과 용도에 따라 주거전용은 2층, 점포겸용은 3층까지 올린다. 주인집 외에 보통 다가구·다세대 주택으로 세를 놓으며 점포겸용의 경우에만 상가를 임대할 수 있다.

택지지구 단독주택 용지는 공사가 완료되지 않은 상태로 공급되므로 주변시세보다 저렴하다. 공공택지로 교통, 도로, 가스 등 기반시설이 완비돼 있다는 점은 일반 전원주택지보다 강점이다.

◇신도시 개발 장애물 봉착.."수익률 꼼꼼히 따져봐야"
= 최근 점포겸용 주택으로 수익을 기대할 만한 여건이 좋지만은 않다. 시행사인 LH는 부동산 경기침체 등으로 인해 재정건전성이 악화되면서 사업 추진에 동력을 잃고 있다. 황금알로 여겨졌던 지방 신도시, 경제자유구역 사업 등이 줄줄이 지연되고 있는 상황이다. 건설사들은 사업성의 부재를 염려하면서 아파트 용지를 사려 하지 않고 있다. 용지를 분양받아도 착공을 미루는 사례도 늘고 있다.

이런 상황에서 대단지 아파트 입주민을 수요로 삼는 택지지구 내 단독주택 상가는 어려움을 겪을 수밖에 없다. 권순형 J&K부동산투자연구소장은 "보통 신도시는 아파트에 입주가 완료돼야 사람이 늘어나 상권이 형성된다"며 "배후세대가 확보되지 않으면 인근 단독주택 상가도 영향을 받을 수밖에 없다"고 설명했다.

따라서 투자에 앞서 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 무턱대고 토지를 매입하고 건축비를 들여서는 곤란하다. 일단 점포점용은 아파트나 중심상업지와 지나치게 멀어서는 안 된다. 도로와 인접하고 유동인구가 많아야 상가가 수익을 벌 수 있다.

토지 분양대금 외에 건축비도 계산해야 한다. 통상 건축비는 3.3㎡당 300만~500만원대로 알려져 있다. 최씨의 경우 225.1㎡(옛 68평)짜리 점포겸용 단독주택 용지에 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용한 3층집(옛 102평)을 지으면 2억400만~5억1000만원의 건축비가 소요된다. 그밖에 설계·감리비도 빼놓지 말고 감안해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 이와 관련 "땅값과 건축비를 포함한 총 투자액 대비 임대수익률이 수지에 맞는지 따져봐야 한다"며 "1층에 월세로 상가를 넣더라도 2~3층은 주택이라 전세로 보증금을 받는 경우가 많아 무작정 투자해서는 낭패볼 수 있다"고 조언했다.

정선은 기자 dmsdlunl@