[기자수첩]재건축 무상지분율의 허와 실

[아시아경제 오진희 기자]무상지분율이 최근 재건축 단지들의 가장 큰 화두다. 시공사 입찰 참여시 제시되는 무상지분율은 이 지역 재건축 조합원들의 희비를 가른다. 무상지분율이 높을수록 추가부담금 없이 입주할 수 있는 면적이 커지기 때문이다.

하지만 일각에서는 무상지분율에 대한 문제가 제기되고 있다. 조합 요구가 무리한 것도 그렇고, 건설사들을 과열 경쟁으로 몰아넣는 것도 문제다. 오는 7월 중순 공공관리제시행에 앞서 시공사 선정을 서둘러야하는 조합들의 조급함과 맞물려 시장의 질서도 혼탁해지고 있다.

고덕6단지에서 지분율 174%를 제시한 두산건설이 시공사로 선정된 이후 인근 재건축 단지들에 지분율 경쟁이 치열해지면서 시장은 더욱 복잡해지는 양상이다.

특히 각 단지 조합들에서는 무상지분율 최저한도를 설정해 놓고 시공사 입찰 참여를 제한하거나, 비대위에서 낮은 지분율을 이유로 시공사 선정을 무산시키고 재입찰에 들어간 경우도 있다. 이처럼 다른 단지들과 비교해 지분율이 낮아서는 안 된다는 의견이 강하다.

이미 현대산업개발로 시공사를 선정한 고덕4단지에서도 이런 영향을 받고 앞으로 진행될 사업시행인가 이후 본계약에서 건축설계를 감안해 기존 143%의 지분율에 대해 재협의 요구가 나오고 있다.

이런 가운데 지난 10일 입찰마감한 고덕5, 7단지는 현장설명회에 참여했던 5위권 건설사들이 대거 입찰을 거부했다. 조합이 요구하는 지분율 수준이 너무 높기 때문이란 것. 최종 입찰 참여한 건설사들이 제안한 무상지분율은 그래도 150~160%대다.

지난 17일인 어제 최대규모 재건축 사업지인 둔촌주공에서는 현대컨소시엄(무상지분율 162%)과 한양(168%) 단독으로 2곳에서 시공사 재입찰에 참여했다. 하지만 앞서 첫 입찰 당시 참여한 건설사는 한곳도 없었다. 이곳 조합이 요구하는 최소 무상지분율은 160% 이상이다.

한편으론 입찰에 참여한 시공사가 제시한 높은 지분율을 과연 믿을 수 있는지 의문을 제기하는 조합원들도 있다. 정비사업 전문 김은유 법무법인 강산 변호사 역시 최소한 사업시행인가가 나서야 지분율을 예측할 수 있다는 입장이다.

이는 건설사들이 인허가조건 또는 지질조건 변경, 이주 지연 등 여러가지 방법으로 변동여지를 만들 수 있어서다. 또 지분율이 높아지면 일반분양가가 높아질 것으로 보여 향후 미분양 양산 문제를 낳을 가능성도 있다.

과연 각 단지 상황에 맞는 합리적인 무상지분율은 어디까지 일까?

오진희 기자 valere@