새해 주택공급 개편...청약전략은 어떻게?

[아시아경제 오진희 기자]새해 주택공급제도가 바뀌면서 부동산 시장에 변화가 예상된다. 따라서 청약전략도 바뀐 제도들을 꼼꼼히 분석해 대응해야 할 것으로 보인다.

국토해양부는 5일 '지방 청약 1순위 요건 완화', '민영주택 청약가점제 자율성 부여', '수도권 택지지구 우선공급 비율 조정' 등을 주요 내용으로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'을 발표했다. 이번 개정안에는 '신혼부부 특별공급 대상에 임신 중인 부부 포함', '공공주택 우선공급, 특별공급으로의 통합' 등의 내용도 담겨있다.

◇변경된 청약제도와 시장영향은?

우선 수도권을 제외한 지방의 주택청약시 통장가입기간을 현행 24개월에서 6개월로 1순위 요건을 대폭 단축시켰다. 또 정부는 청약가점제를 지자체장이 자율적으로 결정할 수 있게 해 수요자들의 자격조건 완화하고 청약 기회를 확대토록 했다.

이는 이미 공급과잉 상태로 전국 미분양의 80% 이상을 차지하는 지방 주택시장에서 청약통장과 순위가 무의미해진 현실을 감안한 조치로 보인다.

하지만 전문가들은 이같은 대책이 크게 효력을 발휘하지 못할 것으로 내다봤다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 "청약과열이 우려되는 일부지역 제외하고 지방 청약경쟁률 극히 저조하다. 1순위 마감은 물론 3순위 청약경쟁률조차 기대하기 어려운 지역이 대부분인 지방에서 인위적으로 1순위 수요가 늘어난다고 해서 청약열기로 이어질 가능성 크지 않다"고 설명했다.

기존 우선공급제도를 특별공급으로 통일시켜 복잡했던 절차를 간소화했다. 공공주택의 경우 전체에서 특별공급이 차지하는 비율을 현행 70%에서 63%로 줄이고, 민영주택도 43%에서 23%로 낮췄다. 노부모 부양자들의 경우 현재 10%에서 3%로 물량이 줄어들어 청약 기회가 감소한다.

또한 생애최초 특별공급 소득요건을 현행 전년도 도시근로자 소득의 80%에서 100%로 상향 조정한다. 또 임신중인 부부도 신혼부부 특별공급분에 청약할 수 있어 청약기회를 크게 확대했다. 철거민과 장애인을 제외한 모든 특별공급에 6개월 이상 청약통장 가입 조건이 생김에 따라 수요자들은 일단 청약통장에 조속히 가입해야 한다고 전문가들은 조언했다.

2차 보금자리 주택 청약을 앞두고 수도권 택지지구 지역우선공급비율이 조정될 예정이다. 이로써 그동안 제한돼있던 서울 지역 신규 공급 물량이 경기·인천 거주민들에게 대폭 개방되는 조치로, 서울 지역 유망 물량의 청약이 가능해진다.

개정안은 해당 주택건설지역 거주민에게 주택공급량의 50%를 우선 공급하고 나머지는 수도권에 배정하도록 했다. 다만 경기도는 해당 주택건설지역(시·군)에 30%, 경기도에 20%를 우선 공급하고 나머지 50%를 수도권 거주민에게 공급토록 했다.

총 4만6000가구로 개발되는 위례신도시의 4월 사전예약 보금자리주택 2400가구 중에서도 일부 서울에 위치한 블록은 50%의 물량을 수도권에 내주게 되는 셈이다.

◇앞으로의 청약전략은?

생애최초의 경우 추첨으로, 신혼부부주택의 경우 3년 이내 자녀수가 많을 경우, 3자녀 특별공급의 경우 특별공급 가점이 높을 경우 당첨이 유리해지는 만큼 본인이 유리한 특별공급을 골라 청약할 필요가 있다. 가령 3년 이내의 신혼부부 중 자녀가 적을 경우 사실상 당첨 기대하기 어렵기 때문에 생애최초청약으로 추첨을 통해 당첨 기대해볼 만하다.

특별공급물량 배정비율 가장 큰폭으로 줄어드는 노부모 부양의 경우 만약 3자녀특별공급이든 다른 특별공급 자격여부 확인해 보다 당첨기회 높일 수 있는 특별공급으로 청약을 선회하는 것도 한 가지 방법이다.

경기, 인천 청약저축 납입금액 높은 수요자 중 기대차익을 높이면서 최장 10년의 전매제한기간과 5년의 거주요건을 감당할 수 있을 경우, 강남권 보금자리주택으로의 청약을 고려해 볼 만하다. 기존 서울 2차보금자리지구, 위례신도시의 경우 100% 지역우선공급이던 것이 50% 물량에 대해 다른 수도권 수요자들에게도 청약기회가 열렸다.

더불어 비인기지역 혹은 신도시와 택지지구 공급이 거의 이뤄지지 않은 지역의 경기권 수요자의 경우도 구리 갈매지구, 남양주 진건지구, 부천 옥길지구, 시흥 은계지구 등 경기권 보금자리지구 분양물량 중 20%에 해당하는 물량이 우선공급으로 청약이 가능해진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다.

[성공투자 파트너] - 아시아경제 증권방송

오진희 기자 valere@asiae.co.kr