美 주택시장 부양책 3가지 난제

5월 주택시장지수가 리먼 브러더스 파산 이후 최고치를 기록, 회복에 대한 기대감이 번지고 있다. 하지만 주택 경기는 여전히 혼란스러운 상황이라는 분석이 나왔다.

오바마 행정부는 지난 2월 750억달러를 투입, 주택모기지 시장의 대출 조건을 완화하고 주택차압을 지연하는 방안을 발표한 바 있다. 이에 따라 미국 전역에서 모기지 대출조건의 개정을 요구하는 신청건수는 5만5000건에 이르고 있다. 하지만 관련 제도의 미비로 시장의 혼란은 가중되고 이해관계자들의 불만은 증폭되고 있다는 지적이다.

◆ 모기지 조건변경 업무 차질.. 시장 혼란

오바마 행정부는 지난 3월 4일 주택시장 지원 방안에 대한 세부 시행규정인 주택 모기지대출 관련 가이드라인을 발표했다. 하지만 지난 4월 중순까지도 많은 은행들은 신청서조차 접수하지 않았으며, 일부는 아직까지도 제대로된 업무 처리절차를 마련하지 못하고 있는 것으로 알려지고 있다.

이 때문에 모기지 조건변경을 요구하는 대다수의 주택소유자들이 분노하고 있다. 모기지 대출중개인들은 여전히 대출기관인 은행들이 관련 프로그램을 마련하지 못하고 있어 대출자들에게 지연과 혼란을 일으키고 있다고 지적한다. 이에 대해 미국 4대 대형은행인 JP모건의 톰 켈리 대변인은 "우리는 신속하게 움직이고 있지만 고객들이 원하는 속도로는 할 수 없다"고 말했다.

◆ 모기지증권 투자자들도 불만 증폭

글로벌 신용위기의 주범이었던 모기지 시장 붕괴의 원인가운데 하나는 모기지 대출을 기반으로 발행한 증권의 유동화가 꽤 복잡하고 힘들었기 때문이다. 주된 요인은 이들 모기지 기반증권이 많은 투자자들에게 소유권이 분산돼 있었기 때문이다.

일부 대출은행들은 모기지 대출변경이 지연되고 있는 이유로 이들 투자자들과의 조건 변경에 대한 합의가 힘들다는 점을 지적한다. 이 때문에 미 의회는 은행들에게 모기지 대출조건 변경 권한을 부여하는 이른바 '세이프하버(safe harbor)' 법안을 마련하고 있다. 하지만 일부 업계전문가는 "이 법안이 통과될 경우 지금보다 더 대출조건 변경이 까다로와질 수 있다"며 "은행들은 투자자들을 희생양으로 삼으려 한다"고 말했다.

이와 함께 정부는 최근 후순위 모기지 담보까지도 조정할 수 있는 방안을 마련했으나 투자자들은 이에 대해서도 불만을 나타내고 있다. 후순위 담보권의 경우 대부분이 은행들이 보유하고 있어 이는 위기의 원인을 촉발시켰던 은행들을 사실상 도와주려는 것이라는 비판이 제기되고 있다.

◆실업률 상승이 최대 걸림돌

미국의 실업률 상승은 그동안 이어져온 주택시장의 안정 흐름을 뒤흔드는 최대 위협요소로 작용하고 있다. 주택 소유자들이 일자리를 잃게 되면 곧 모기지 대출을 지불할 여력이 줄어들게 되고, 이로 인해 최악의 경우 주택소유권을 잃게될 가능성이 있기 때문이다. 따라서 실업문제는 최대 걸림돌로 부각되고 있다. 아무리 모기지 대출조건을 개선한다고 해도 실업문제가 해결되지 않는다면 무용지물이다.

미국 정부는 최근 대출자들이 좀 더 쉽게 부담에서 벗어날 수 있는 정책들을 내놓았다. 이에 따르면 대출자들이 모기지 조건을 변경할 수 있는 자격을 갖추지 못했다해도 은행이 이들의 주택을 차압하기 전에 소유자가 처분할 지 은행에 소유권을 양도할 지를 판단할 수 있는 기회를 주는 내용을 담고 있다.

노종빈 기자 untie@asiae.co.kr