상가·오피스 숨은 리스크…20% 하락하면 금융권 2.6조 부담

주택담보대출보다 부실 위험 커
경기침체로 수익하락시 상환 리스크

[아시아경제 장세희 기자]경기에 민감한 영향을 받는 상업용 부동산도 잠재적 리스크로 꼽힌다. 상업용 부동산 담보대출은 주택담보대출에 비해 회수 가능 금액이 낮아 부실 위험이 크다. 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태로 자영업자들이 몰락하며 상가 수익이 급감하고, 상가 매매가격까지 떨어지면 결국 대출도 부실화할 수 있다는 것이다.

한국은행은 24일 금융통화위원회에서 의결한 '2020년 상반기 금융안정보고서'에서 상업용 부동산시장 동향을 이같이 분석했다. 상업용부동산은 대출만기가 짧고 일시상환 비중이 높아 중저신용 차주 중심으로 연체 및 부실이 늘어날 수 있다.

상업용 부동산 가격이 향후 1년간 20% 하락하고 임대 소득 수익률이 글로벌 금융 위기 때보다 2배 하락하는 시나리오를 대입해보면 금융기관에는 약 2조6000억원의 대손충당금 추가 적립 부담이 발생할 것으로 한은은 추정했다. 부동산펀드, 리츠(REITs) 등 금융투자상품의 수익률 하락으로 금융기관의 투자 손실 규모는 6000억원에 달할 것으로 내다봤다. 지난 3월 말 기준 상업용 부동산 펀드와 상가ㆍ오피스 리츠 익스포저 규모는 15조5000억원에 달하는 것으로 추산됐다.

이민규 한은 금융안정국 안정분석팀장은 "이전에는 부동산 대출 익스포저와 위험성에 대해서만 주로 분석했는데 구조적인 문제도 짚어봐야 한다는 판단에 따라 분석하게 됐다"며 "상업용 부동산시장은 당장 투매 현상이 나타나거나 하는 곳은 아니지만, 경기에 민감한 자산시장 중 하나라서 우려가 있을 수 있다"고 전했다.

상업용 부동산시장의 경기순환 국면에 나타난 '상가 거래 건수'를 보면 지난해 말 140건이던 거래 건수가 지난 4월 기준 134건으로 줄었다. 올해 1월 139건, 2월 137건, 3월 136건 등으로 하락 추세다. 한 시중은행 관계자는 "상가와 같은 경우 부실이 발생해 경매에 내놓는다 하더라도 경매 물건을 보러 오는 사람이 없는 경우도 많다"고 전했다.

한편 현재 상업용부동산시장은 40개월 이상 가격이 상승하고, 거래량이 감소하는 등 활황기 말ㆍ침체진입기와 유사한 모습을 보이고 있다. 경기침체가 심화하면 다소 빠르게 침체기에 진입할 가능성이 있다.

장세희 기자 jangsay@asiae.co.kr